Если Договор Аренды Закончил Действие Аарендатор Продолжают Пользоваться Имуществом
Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если Договор Аренды Закончил Действие Аарендатор Продолжают Пользоваться Имуществом
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2020 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2020 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2020 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2020)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).
Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок*(2), распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 N 09АП-31210/12, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.04.2020 N Ф08-1426/16 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Поволжского округа от 08.10.2020 N Ф06-623/15 по делу N А65-29901/2014, постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.06.2020 N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 05.08.2020 N Ф07-6042/16 по делу N А52-3735/2020)*(3).
————————————————————————
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2014 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).
*(2) В интересах арендодателя обеспечить документальное подтверждение факта принятия им соответствующих мер. Здесь же отметим, что при описанных в вопросе обстоятельствах арендатор, в случае предъявления к арендодателю претензий, касающихся повреждения или утраты своего имущества, должен будет доказать то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды в помещениях оставалось имущество арендатора (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.02.2020 N Ф08-10941/14 по делу N А53-4022/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 N 09АП-23851/15).
*(3) Разумеется, действие такого условия не может распространяться на имущество, собственником которого арендатор не является (смотрите, в частности, п. 3 ст. 308, ст. 209 ГК РФ). Поэтому имущество третьих лиц, оставленное арендатором в помещении после прекращения договора аренды, не может поступить в собственность арендодателя в силу одного только соглашения между арендатором и арендодателем.
Как оформить расторжение договора аренды
Исполнение обязательств по договору аренды считается завершенным, когда арендатор возвращает имущество арендодателю. При этом следует оформить акт приема-передачи, где подробно описано состояние возвращаемого имущества.
Срочный договор прекращается с истечением срока, на который он заключен. Однако согласно статье 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Иными словами, срочный договор становится бессрочным.
Срок аренды и срок действия договора аренды
С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.
Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.
Закончилась аренда – начались проблемы
Тогда фирма обратилась в арбитражный суд. Она потребовала освободить помещение и взыскать с банка деньги: во-первых, за незаконное пользование чужим имуществом, а во-вторых, за неосновательное обогащение. Под этим имеется в виду то, что банк «прокрутил» деньги, предназначенные для оплаты аренды в своих интересах, получив определенную выгоду. Эти-то суммы фирма и потребовала возместить.
На этих основаниях суд сделал вывод, что банк в любом случае не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду.
Договор аренды закончил действие
Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.
Нет, не подлежат, так как в сложившейся ситуации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), так как арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого.
Закончился договор аренды квартиры
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Здравствуйте! У мня вопрос касающийся аренды жилья. Договор аренды закончился год назад. Собственник жилья решил преподнести сюрприз на новогодние праздники и сообщил 28 Декабря о том что 6 января нужно освободить квартиру. Подскажите как быть в этой ситуации? Есть ли у меня какие либо права? Продляется ли договор автомотически?
Гражданское право
Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора — предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.
Договор аренды недвижимости: проблемы удержания имущества арендатора
Подводя итог, можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора и удержание вообще на сегодняшний день правоприменительной практикой сводятся лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Обоснованием должен являться экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл и носит характер возложения на кредитора дополнительных расходов по хранению этой вещи в течение разумного срока, в который он (кредитор), действуя разумно и добросовестно, полагает, что должник может вернуться за этой вещью.
В целях минимизации предпринимательского риска законодатель предлагает при ведении бизнеса использовать определенный набор правовых инструментов, которые могут быть реализованы уже при заключении договора. В статье исследуются отдельные проблемные моменты законодательства и арбитражной практики, касающиеся удержания вещей по договору аренды, а также даются некоторые практические советы по выбору контрагента. Автор, основываясь на материалах арбитражной практики, предлагает свое видение дальнейшего развития такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание вещи.
Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок
Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору. Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.
До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.
Арендатор не освободил помещение после прекращения действия договора аренды нежилого помещения
При таких обстоятельствах арендодатель вправе в день прекращения договора аренда прекратить подачу энергоснабжения помещения. При должном уведомлении суды подобные действия арендодателей не признают незаконными ( смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 08.04.2009 N КГ-А40/1487-09).
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Арендатор в этом случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон ( ст. 621 ГК РФ).
Автомобильный портал
Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений .
Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям . Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:
Договор аренды имущества
1.2. Далее по тексту договора при совместном упоминании Объекты, перечисленные в пп.1.1. настоящего Договора именуются – Объекты, а при раздельном упоминании – Объект. При упоминании конкретного Объекта он указывается с обязательным обозначением номера, согласно пп.1.1. настоящего договора (пример указания конкретного объекта: Объект №1).
5.2. Расторжение (прекращение) действия настоящего договора как в отношении всего Имущества, так и отношении Объектов, либо одного из них, в отношении Земельных участков, либо одного из них, в отношении Оборудования Арендатором допускается только с согласия Арендодателя.
Как поступить, если арендатор оставил имущество
Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.
11 Авг 2019 uristlaw 215