Как Правильно Реконструировать Нежилой Объект

Как узаконить реконструкцию объекта нежилой недвижимости

Реконструкция нежилого помещения, так же как и перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими инстанциями, иначе собственнику грозит административное, а, возможно, и уголовное наказание.

Помимо жилищной комиссии осмотреть реконструированный объект недвижимости должны сотрудники Санэпидстанции, Госпожарнадзора и ПИБ. Если представители вышеперечисленных служб не выявят нарушений, то они подпишут приемочный акт, а техник из ПИБ (БТИ) предъявит владельцу коммерческого помещения новые технические документы: технический паспорт и выписку из ГКН.

Как согласовать реконструкцию помещения нежилого назначения

4. После этого собственнику реконструируемого нежилого объекта недвижимости нужно обратиться в организацию, которая занимается подготовкой проектов и эскизов переустройства нежилых помещений. Он должен будет заказать архитекторский проект реконструкции объекта нежилой недвижимости и инженерно-технический или инженерно-санитарный проект перепланировки, если помимо монтажа и демонтажа стен, переноса оконных проемов и оборудования входа с улицы, он захочет перенести инженерные системы (канализацию, электрооборудование и т.д.).

5. С проектной документацией заявителю необходимо будет повторно обратиться в отдел градостроительства, чтобы получить акт-согласование, в котором будут указаны наименования органов местного самоуправления, уполномоченные давать разрешение на проведение переустройства нежилого помещения (Госпожарнадзор, Санэпидстанция, коммунальные службы и т.д.)

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Впрочем, пожарники и/или администрация могут не согласиться с (положительным, т.е. в пользу реконструкции) заключением экспертизы. Тогда суд назначит (по их ходатайствам) повторную экспертизу. Ваше право, как истца – соглашаться с тем, чтобы она была назначена, или быть против. Обычно люди, как правило, не соглашаются.

1. Прошу суд сохранить жилой дом, состоящий из литер А, А1, … общей площадью, расположенном на земельном участке с кадастровым номером, находящемся по адресу в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно технического паспорта ГУП БТИ г. Уфа РБ от Дата.

Как правильно оформить перепланировку нежилого объекта недвижимости

После того, как архитектор представит необходимые документы, их нужно передать в архитектурный отдел вместе с паспортом заявителя, технической и правоустанавливающей документацией на нежилой объект недвижимости. Данная муниципальная служба предоставит владельцу нежилого помещения акт предварительного соглашения на проведения реконструкции. Данный документ должен быть подписан уполномоченными сотрудниками Государственного пожарного надзора, Санэпидстанции, администрации, коммунальных служб.

Затем владельцу недвижимости необходимо пригласить архитектора для подготовки проекта. Если хозяин нежилого помещения планирует не только снести одну из стен, но и заменить коммуникационные системы, то ему потребуется не только архитекторский проект, но и эскиз переустройства инженерных и технических сооружений.

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

Ввод объекта в эксплуатацию: разрешение для нежилых строений

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является специальным документом, в котором подтверждается, что строительство завершено полностью и отклонений от плана, на который было получено добро, нет. По сути, без этого документа недвижимого имущества попросту не существует, и использовать его по закону нельзя.

Государственная инспекция архитектурного строительного надзора в течение десяти дней осуществляет полную проверку поданных документов и, если никаких замечаний не выявлено, заявителю будет выдан соответствующий сертификат на основании поданного акта. Сертификат даёт собственнику право на эксплуатацию здания.

Оформление права собственности на реконструированный объект

Собирался подать иск о признании права собственности на реконструированный объект по ст. 222 ГК РФ.
Однако, в связи с выходом совместного постановления ВАС и ВС возникли сомнения в положительном исходе дела.

Проведена реконструкция(перепланировка) нежилого здания за счет возведения внутри здания антрессоли (пристроек, надстроек не производилось). За счет возведения внутренней антрессоли увеличилась этажность и площадь. Разрешение на строительство не выдавалось. Имеется 2-а заключения строительно-технической экспертизы о том, что при перепланировке не затронуты несущие конструкции, следовательно разрешение на строительство не требуется согласно п.17 ст.51 Градостроительного кодекса. Имеется градостроительтное заключение Архитектуры Краснодарского края, что реконструкция не требует разрешения на строительство-регистратор говорит, что это заключение не имеет юридической силы.
Возможно ли зарегистрировать реконструкцию без разрешения на строительство при наличие строй-тех. экспертиз?Имеет ли значение, кто должен выдать указанные заключения, в настоящее время производство таких экспертиз не подлежит лицензированию и вступления в СРО. Если имеет, то какой орган должен выдать это заключение?У нас 1 заключение спец. оганизации (с лицензией еще), 2 заключение новое — эксперт состоит в палате судебных экспертов.

Актуальные требования для нежилых помещений, расположенных в доме и в здании, не предназначенном для проживания

1. Объект должен соответствовать градостроительным, экологическим и санитарным нормам.
2. Перепланировку и реконструкцию помещения можно делать только при согласовании с инженерными или архитектурными органами муниципального образования.
3. Необходимо обеспечить противопожарную безопасность объекта, которая включает проведение ряда мероприятий после инструктажа Госпожнадзора.

• рельеф участка под расположение нежилого здания должен быть ровным, с хорошим дренажем;
• расстояние от подвала помещения до уровня стояния грунтовых вод должно составлять не менее 1 метра;
• необходимо, чтобы участок был удален от источников возможного заражения и расположен с наветренной стороны по отношению к промышленным объектам;
• ориентация здания относительно сторон света должна быть благоприятна для персонала (это направление на юг и юго-восток), а также для производственных помещений (ориентация на север и северо-восток);
• территория должна содержать отдельные места для парковки автомобилей, которые располагаются со стороны автомагистрали;
• внутри нежилого объекта должны соблюдаться нормы кратности воздухообмена и инсоляции.

Признание права собственности на нежилые помещения в реконструируемом здании

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2009 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Плюшкова Д.И.,
судей: Завирюха Л.В., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
от истца Ткаченко Р.В., доверенность от 27.02.2009, Климов Е.Ю., доверенность от 13.04.2009
от ответчика Зеленский Е.В., доверенность от 03.07.2009 N ЮМ-03/16885
от третьего лица Москомнаследия Морозова А.Ю., доверенность от 29.12.2008 N 16-03-206/8-32
рассмотрев 10 августа 2009 года в судебном заседании
кассационную жалобу третьего лица Москомнаследия
на решение от 21 апреля 2009 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Шудашовой Я.Е.
по иску Компании « Дорения Б.В.»
о признании права собственности
к Росимуществу
третьи лица РГГУ им. Серго Орджоникидзе, УФРС по г. Москве, Мосгосстройнадзор, Москомнаследие, ДЗР г. Москвы

кассационная жалоба рассматривается после перерыва, объявленного 03 августа 2009 года.
Компания « Дорения Б.В.» ( далее — истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом ( далее — Росимущество, ответчик) о признании права собственности на нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, Моховая ул., д. 11, стр. 6, общей площадью 1 686,1 кв. м: этаж ц, пом. I комн. 2 — 5, 11, 12, 13, 14 — 133,9 кв. м; этаж 1, пом. II, комн. 1, 2, 4, 6, 7, 14 — 322,3 кв. м; этаж 2, пом. III, комн. 1 — 4 — 607,2 кв. м; этаж м, пом. IV, комн. 1 — 4 — 605,9 кв. м; этаж м, пом. V, комн. 1 — 16,8 кв. м ( с учетом принятых судом уточнений исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены РГГУ им. Серго Орджоникидзе ( далее — РГГУ), УФРС по г. Москве, Мосгосстройнадзор, Москомнаследие, ДЗР г. Москвы
Решением от 21 апреля 2009 года Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что условиями инвестиционного контракта предусмотрено выделение истцу доли по результатам реконструкции в размере 70% площади здания. Факт выполнения истцом обязательств по контракту подтвержден материалами дела.
В апелляционном порядке решение не проверялось.
Не согласившись с решением, Москомнаследие обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Заявитель указывает, что в решении ошибочно отражено, что Москомнаследие поддержало позицию истца. По мнению заявителя, суду надлежало проверить инвестиционный контракт и порядок его реализации на предмет соответствия законодательству в области охраны объектов культурного наследия. Заявитель полагает, что истцом был избран неправильный способ защиты своего права. Суду надлежало применить положения статьи 252 ГК РФ, а не статьи 218 ГК РФ. По мнению заявителя, признание иска представителем ответчика неправомерно принято судом, поскольку противоречит закону.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить решение без изменения, полагая его законным.
Росимущество с отзыве на кассационную жалобу просит решение оставить в силе.
РГГУ им. Орджоникидзе направило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без его представителя, а также указал, что доводы кассационной жалобы являются несостоятельными.
Отзывы на кассационную жалобу от УФРС по г. Москве, Мосгосстройнадзор, Москомнаследие, ДЗР г. Москвы не поступили.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представители истца и ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражали, полагая решение законным и обоснованным. Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судом установлено, что между РГГУ им.Серго Орджоникидзе ( заказчик) и компанией « Дорения Б.В.» ( инвестор) заключен инвестиционный контракт от 12.04.2002, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Моховая, д. 11, стр. 6, принадлежащего Российской Федерации и закрепленного на праве оперативного управления за РГГУ.
Инвестиционный контракт согласован с Минимуществом России, а также с Минобразования России.
По условиям контракта спорное здание, имеющее площадь 972,1 кв. м, подлежало реконструкции с увеличением площади до 2 200 кв. м, а также модернизацией инженерных сетей, подходящих к реконструируемому зданию.
Доля инвестора по результатам реконструкции составляет 70% площади, доля РГГУ составляет не менее 660 кв. м (30 %).
Судом установлено, что на реконструкцию спорного здания была выдана исходно-разрешительная документация ГУП « Главное архитектурно-планировочное управление», разрешение на производство строительно-монтажных работ инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы.
Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 07.03.2008 реконструированный объект площадью 2 409,3 кв. м был принят в эксплуатацию.
Между тем, письмом от 24.10.2008 N 22013/121470 территориальное управление Росимущества по г. Москве отказало РГГУ в подписании акта о реализации инвестиционного контракта, потребовав в том числе аудиторское заключение по затратам, произведенным инвестором в ходе реализации инвестиционного проекта, позицию Москомнаследия в связи с проведенной реконструкцией объекта.
Согласно статье 6 Федерального закона « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Оценив представленные документы, суд правомерно, с учетом требований статьи 218 ГК РФ, статьи 6 указанного Закона, пришел к выводу о том, что представленные территориальному управлению Росимущества по г. Москве документы однозначно свидетельствуют о проведенной реконструкции, в ходе которой были соблюдены строительные нормы и правила, что подтверждается принятием спорного объекта в эксплуатацию Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы.
Установив, что факт инвестирования истцом реконструированного объекта подтвержден материалами дела, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что у сторон контракта отсутствовало соглашение о разделе объекта после его реконструкции, в связи с чем подлежали применению положения статьи 252 ГК РФ, отклоняются.
Ответчик признал исковые требования, согласился с признанием за истцом права собственности на указанные им помещения, данные действия ответчика не противоречат нормам АПК РФ.
Ссылка заявителя ошибочное отражение в решении того, что Москомнаследие поддержало позицию истца, не может служить основанием к отмене судебного акта, поскольку данная неточность не привела к принятию незаконного решения.
Довод заявителя о том, что суду надлежало проверить инвестиционный контракт и порядок его реализации на предмет соответствия законодательству в области охраны объектов культурного наследия, не может быть положен в основу судебного акта.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявителем не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение инвестором в период реконструкции спорного здания законодательства в области охраны объектов культурного наследия, а также отсутствие согласовании я с полномочными государственными органами, осуществляющими контроль в области охраны объектов культурного наследия.
Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законное решение.
Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.
Оснований к отмене судебного акта по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.
Руководствуясь ст. 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Реконструкция нежилых зданий

• усиление несущих элементов;
• перепланировку внутреннего пространства, монтаж и демонтаж перегородок;
• расширение границ объекта;
• надстройку этажей, мансард;
• усиление стен и опорных конструкций;
• увеличение высоты потолков.

Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики. Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания. Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.

Недвижимость бесплатные объявления

* наличие прав на земельный участок;
* разрешение на строительство;
* ввод объекта в эксплуатацию;
* государственный кадастровый и технический учет объекта недвижимости;
* выполнение инвестиционных условий (в случае если строительство или реконструкция осуществлялись на основании инвестиционного договора).

Ввод объекта в эксплуатацию после завершения строительства удостоверяется соответствующим разрешением, форма которого установлена Правительством РФ. Оно представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в компетентный орган власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов, установленных Градостроительным кодексом РФ.

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Реконструкция объекта, правовые аспекты

При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества Управление ФРС должно удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).Самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Однако сложно даже представить: как много собственников, не задумываясь, реконструируют свои объекты без получения на это необходимых разрешений, а потом сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на реконструируемый объект. Что такое реконструкция и как ее нужно производить, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в настоящей статье. Как правило, собственники таких объектов, экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они рассчитывают, что раз недвижимость – это их собственность, то и согласовывать с кем-то перестройку объекта мероприятие затратное и не имеющее особого смысла. Но так думают они до тех пор, пока не решат совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать. И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки, надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой в принципе никак нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты. Чтобы такие случаи возникали реже, предлагаю все-таки стараться учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений.

Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы

• Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
• Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
• В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)

Здравствуйте, Татьяна. Навскидку могу сказать, что эта задача решаема только в том случае, если вам удастся раздобыть в архивах хоть какие-нибудь документы о строительстве этого здания:
1) документ, подтверждающий, что первому застройщику земля отводилась на законном основании;
2) хоть какие-нибудь документы о строительстве (в идеале – документы о приемке, но если их нет, то хотя бы какие-нибудь накладные о списании материалов, акты выполненных работ и т.п. старых лет)
3) документы о правопреемстве между застройщиком и тем лицом, у которого здания куплены в 2011 году.
На основании таких документов можно попытаться сформировать позицию для суда.
Вообще, ситуация очень-очень непростая. Узаконить здания, как самоволки по ст. 222 ГК РФ или по давности владения (ст. 238 ГК РФ) скорее всего не получится. Эти нормы обычно не применяются к таким историям.
Если все-таки удастся раздобыть какие-то документы о строительстве, советую не заниматься самодеятельностью и не искать решения в интернете, а обратиться к юристу на платную консультацию, чтобы использовать все шансы, если они есть.
Если вам удастся найти надежного и грамотного юриста в своем городе, лучше всего обратиться к нему за ведением дела. Если такого специалиста нет, можно обратиться ко мне для того, чтобы сформировать пошаговый план действий и правовую позицию. Я работаю дистанционно с иногородними клиентами.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании — все, что нужно знать о процедуре

• увеличение или уменьшение площади объекта недвижимости;
• монтаж или демонтаж оконных и дверных проемов;
• снос стен или отдельных помещений;
• увеличение высоты потолков;
• перестройка каркаса крыши и подобные процедуры.

Вопрос № 2: В каких случаях согласование не требуется? – В любых, когда переустройство нежилого объекта существенно не меняет его свойств. Определением этой «существенности» видоизменения свойств помещения занимаются полномочные лица из БТИ или Жилинспекции. Естественно, не потребуется узаконивать перепланировку, если она заключается в снятии антенны с фасада здания или сноса внутренней полуперегородки высотой в 1 метр.

Похожие записи
• 
  Где Получить Справку Что В Годы Войны Получала Пособие На Погибшего Отца
• 
  Банкротство Должник Находится В Другой Области Куда Делать Запросы
• 
  До Которого Времени Начисляются Чернобыльские Выплаты На Лекарства В Размере 513
• 
  30ч 3 228 1 Ч3 Ук Рф Если Следствие Не Докажет Может Ли Изменится Часть И Статья