Если Договор Закончился Но Арендатор Пользуется Помещением
Вопрос: Договор аренды закончился в апреле 2020 года, но фактически арендатор продолжал пользоваться помещением, платил арендную плату
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.
Гарантия качества — служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.
Аренда нежилого помещения (права арендатора после окончания действия договора)
Если Вы арендодатель, то я предложил бы Вам не предпринимать активных действий до 15 декабря включительно. Если до этого числа Арендатор самостоятельно съедет, то при подписании акта приема-передачи помещения Вы в акте укажете об обязанности арендатора оплатить арендную плату и коммунальные услуги за фактическое количество дней аренды в декабре. Для более полного ответа желательно видеть договор аренды и уведомление. Учитывая что мы с Вами из одного города будет проще встретиться и все обсудить при встрече нежели уточнять нюансы по переписке. Можете связаться со мной по т.89109001115
Согласно ст. 655 ГК РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст. 655 (то есть должен быть оформлен передаточный акт, подписанный обеими сторонами). Если Вы хотите пользоваться помещением до 15,12 2013 года, то Вы должны подписать передаточный акт 15 декабря 2013 года, но будьте готовы оплатить арендную платуза 15 дней, поскольку взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.(п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой). Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом
Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
Договор аренды нежилого помещения закончил свой срок действия, арендатор не освобождает помещение
По окончании срока аренды, договор будет считаться расторгнутым, а арендатор должен будет освободить помещение. Если арендатор не освободит помещение, то вам нужно отправить арендатору письменное требование освободить помещение, которое он занимает без договора. В требовании укажите срок, когда помещение должно быть освобождено. Если после срока указанного в требовании арендатор не съедет, вы можете обратиться в суд с иском о выселении арендатора и взыскании убытков. Часто способствует быстрому освобождению помещения ходатайство о наложении ареста на имущество арендатора. Если суд удовлетворит ваше ходатайство, будет вынесено определение о наложении ареста. Данное определение вы передадите судебному приставу-исполнителю, который опишет имущество арендатора. После этого будет определено место хранения данного имущества и ответственный хранитель. Указанные действия не занимают много времени, но могут поспособствовать быстрому освобождению помещения.
Договор аренды нежилого помещения закончил свой срок действия, арендатор не освобождает помещение, было направлено предупреждение — уведомление о расторжении договора. Дальнейшие действия арендодателя? Спасибо.
Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением
Как указано в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор аренды был заключен на определенный срок, который к настоящему времени прошел, то есть вероятность доказать в суде, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. К такому выводу пришел Арбитражный суд Северо-западного округа в постановлении от 16.09.2014 по делу № А56-51436/2020. В этом случае арендатор может заново направить уведомление об отказе от договора и съехать через три месяца.
Добрый день! Ситуация такая, есть договор аренды нежилого помещения, в условии расторжения арендатор должен уведомить арендодателя за 3 месяца. Арендатор 15.03.2020 г. Прислал уведомление о расторжении договора ориентировочно через 3 месяца, практически 15.06.2020 г. закончились 3 месяца но арендатор до настоящего времени продолжает пользоваться помещением. Я как арендодатель написал арендатору письмо о том что в договоре у нас не предусмотрено ориентировочного срока расторжения и что 3 месяца прошли и в связи с тем что арендатор не сдал 15.06.2020 г. по акту приема-передачи арендуемое помещение договор продолжает действовать на прежних условиях. На это арендатор написал ответ что он освободит арендуемое помещение 31.07.2020 г. В устном разговоре с арендатором он сказал что если арендодатель откажет в приеме помещения то он подпишет акт возврата с привлечением незаинтерисованной стороны. Как надо поступить в этом случае.
Закончилась аренда – начались проблемы
Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения.
На этих основаниях суд сделал вывод, что банк в любом случае не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду.
Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия в деле доказательств наличия заключенного между сторонами соглашения о продлении договора, а также уведомления о необходимости продлении договора или намерении заключения нового договора, направленного в адрес департамента в установленный договором срок.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
Можем ли мы не платить за помещение, которым продолжаем пользоваться после истечения срока договора его аренды
Добрый день. 30.12.2020 года закончился договор аренды без пролонгации. Все попытки попросить бухгалтера выставить новые счета были списаны ((она устала, некогда) и потом мы плюнули. Работаем по сей день в этом помещении. Они про нас забыли. Сейчас вспомнили, просят оплатить задолженность, но договора у нас нет. Обещают подать в суд. Я не понимаю, как я могу оплатить задолженность за истекший период, в котором не было договора? И вообще, есть ли возможность съехать от них, не заплатив? У нас ИП.
Во-вторых, если после окончания срока аренды помещения вы продолжаете пользоваться этим помещением, действие договора его аренды продляется, даже при отсутствии письменного соглашения о таком продлении («пролонгации») и вы как арендатор обязаны производить платежи по данному договору в размере, сроки и порядке, установленные договором.
Консультация юриста по вопросам срока договора аренды нежилого помещения
скажите, пожалуйста, пролонгируется ли договор аренды нежилого помещения автоматически, если в договоре указаны сроки и есть пункт, что арендатор должен письменно уведомить о продолжении договорных отношений? Просто я приобрела помещение с арендаторами. Предыдущий собственник отдал мне договор аренды, у которого истек срок, никаких больше документов не было, но арендаторы продолжают там работать. Я написала письмо с просьбой выехать, но они не реагируют. Насколько я знаю, я должна была их предупредить за 3 месяца о выезде, если бы был договор. Но так как он закончился, то я могу их в любой момент попросить съехать. Прошлый собственник говорит, что договор бессрочный, хотя у меня на руках срочный. Помогите разобраться, как можно скорее выгнать арендаторов. Главная загвоздка в том, что прошлый собственник-муниципалитет, а арендаторы ГЖУ, от них никаких вразумительных ответов не дождешься
Г-да Юристы, помогите с решением проблемы. Сняли торговую площадь в субаренду сроком на 1 год, через пару месяцев арендодатель говорит что хозяин помещений продал все и просьба освободить площадь в течении 2х недель(оплаченных нами). Позже выяснилось что арендодатель не пролонгировал договор аренды с владельцем помещения на 2013 г и сдавал нам площадь незаконно..То есть сдавал людям торговые места не имея при этом договора аренды с владельцем этих помещений. К вопросу, место сняли не оборудованное, то есть комплектовали оборудование именно под снимаемое место, в итоге сейчас получается что оборудование новое, его по себестоимости никто не купит и нам оно на новое место уже не подойдет. Можем ли мы требовать компенсацию с арендодателя за причиненный материальный ущерб? Арендодатель говорит забирайте все свое оборудование, естественно ни копейки при этом он не заплатит.
Закончилась аренда – начались проблемы
Тогда фирма обратилась в арбитражный суд. Она потребовала освободить помещение и взыскать с банка деньги: во-первых, за незаконное пользование чужим имуществом, а во-вторых, за неосновательное обогащение. Под этим имеется в виду то, что банк «прокрутил» деньги, предназначенные для оплаты аренды в своих интересах, получив определенную выгоду. Эти-то суммы фирма и потребовала возместить.
Тогда банк попытался признать договор аренды ничтожным (видимо, чтобы не платить штрафные санкции). Однако суд и эти требования отклонил. Действительно, на момент заключения договора фирма не была собственником помещения и не имела формального права сдавать его в аренду. Но ведь потом она зарегистрировала право собственности, и арендные отношения продолжались законно. В пользу фирмы сыграло и то обстоятельство, что прежний собственник этого помещения неизвестен, а фирма-истец была его застройщиком. Таким образом, фирма, сдавая помещение в аренду, ничьих прав собственности не ущемила.
Срок аренды истек, арендатор не хочет съезжать
Думаю, что Вам нужно быть готовым к тому, что арендодатель в таком случае просто ограничит доступ в помещения и предложит забрать свое имущество, И он будет прав — договора нет, а законного основания для пользования имуществом уже не существует.
думаю, что даже принятие оплаты нельзя рассматривать как согласие, так как арендатор обязан оплатить аренду по ст. 622 за все время пользование за пределами договора
молчание не может рассматриваться как согласие, тем более что однажды арендодатель уже высказался против, если я правильно понял Lusie :
Договор аренды прекращен без акта приема-передачи
Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.
Почему договор аренды заключают на 11 месяцев
Объяснение можно найти в нашем законодательстве. Гражданский Кодекс Российской Федерации, а точнее п.2 ст. 651 сообщает о том, что обязательно регистрировать в государственных органах договор аренды здания/сооружения сроком не менее 1 года. Также, исходя из информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, обязателен процесс по регистрации договора аренды аналогичного срока, заключенный в отношении помещений нежилого предназначения.
Стоит принять во внимание следующее: в целях предупреждения каких либо спорных ситуаций и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса, будет являться 1 годом период с 1 числа любого месяца года нынешнего до 30(31) числа прошлого месяца последующего года. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если Договор Закончился Но Арендатор Пользуется Помещением
Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.
В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.
Договор аренды офиса на 11 месяцев с ежегодным продлением
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества (переход права) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
А согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
При этом в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В то же время в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
А согласно п. 11 Письма договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, исходя из всего вышесказанного при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор соглашением сторон изменений при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.
И.С.Шукалов ЗАО «Сплайн-Центр» Региональный информационный центр Сети КонсультантПлюс 01.12.2020
п.п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев. Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
Арендатор не освобождает помещение
Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.
С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.
12 Авг 2019 uristlaw 396