Корректировка На Количество Комнат
Корректировка на количество комнат в квартире
Новая редакция ФСО 9от Слуцкий Сбор вопросов для участников второго дня конгресса 12 469 Thursday, November 24, 2020 9:56 AMв Выход из СРОот ЕЛС (Пользователей: 2)Обсуждение вопросов, связанных с общественными организациями оценщиков 141 6,537 Sunday, July 16, 2020 7:06 PMв СРО оценщиков разорят.от Геннадий (Пользователей: 1)Информация о событиях в ведущих саморегулируемых организациях в преддверии перехода к саморегулированию 89 3,298 Tuesday, June 21, 2020 11:09 PMв Может и у нас?от Геннадий (Пользователей: 1)модератор Шогин В.А. 42 2,749 Tuesday, September 30, 2014 8:48 AMв ФСО-7 Оценка недвижимости, замечанияот Шогин В.
AMв оценка этанаот Анастасия Сэм (Пользователей: 1)Обсуждение вопросов оценки ТПИ 20 135 Friday, April 14, 2020 9:57 AMв расчет аренды ЗУ с месторождением угляот Kornilov (Пользователей: 2)Обсуждение отчетов об оценке стоимости 177 2,487 Sunday, March 25, 2020 5:19 PMв согласование результатов подходовот Слуцкий Модератор Щербакова Ольга 18 439 Monday, December 05, 2020 12:31 PMв Требование РЖД к ООот Абрэк Модератор Щербакова Ольга 34 732 Wednesday, March 07, 2020 4:47 PMв Оценка имущественного комплекса для залогаот Слуцкий (Пользователей: 4)Обсуждение вопросов оценки для ипотечного кредитованияМодераторы Щербакова Ольга и Рогова Анна 80 3,561 Sunday, October 29, 2020 4:11 PMв Сбербанк, аккредитацияот Udav (Пользователей: 1)Обсуждение вопросов оценки при корпоративных конфликтах 18 715 Thursday, April 09, 2020 2:21 AMв Власти Крыма ограничили ст-ть кадастровых работот Юрий К.
Корректировка на количество комнат в квартире при оценке комнаты
Номинальная стоимость доли в квартире получается делением рыночной стоимости всей квартиры на доли. Например, если вся квартира оценивается в 10 000 000 руб. то ½ доли по номинальной стоимости составит 5 000 000 руб. Доли по номиналу реализовать на открытом рынке практически не возможно в связи с тем, что на стоимость доли значительное влияние оказывают вышеуказанные ценообразующие факторы.
Мы проанализировали более 100 предложений по продажам долей в квартире, представленных в единой базе данных Москвы и Подмосковья (www.cian.ru). При изучении были исключены доли менее 1/9, предложения по продажам долей для получения прописки, без возможности вселения и дублирующиеся предложения.
Корректировка на количество комнат при оценке квартиры
Последовательность внесения корректировок в стоимость аналогов определяется достаточно строго, сначала вносятся «коммерческие» корректировки, потом корректировки на параметрическое и конструктивное различие, ну и в последнюю очередь на различие в физическом состоянии.
В основу заложен принцип определения затрат на восстановление/замещение квартиры или комнаты. То есть предполагается, что рациональный покупатель никогда не заплатит больше, чем стоит другая доступная квартира или комната с аналогичной для него полезностью.
Поправка на количество комнат в оценке
До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.
Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в собранной нами базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.
Обоснование внесенных корректировок
Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.
Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.
Корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения
6. Корректировка на «этаж». Квартиры, расположенные на крайних этажах жилых домов, при прочих равных условиях имеют более низкую в пересчете на 1 кв.м. стоимость в сравнении с квартирами, расположенными на средних этажах. Данная корректировка не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на последнем этаже пятиэтажных зданий.
5. Корректировка на «год постройки». При прочих равных условиях, цена квартиры в обратной пропорции зависит от года постройки дома вследствие увеличивающегося физического износа данного здания. Данная корректировка не применялась поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию.
О поправках на корректировки
Если рассматривать самое простое, то есть, оценку квартир, то классическим набором факторов с некоторыми вариациями, учитываемых оценщиком, будут являться 1) набор прав на недвижимость, передаваемого по сделке; 2) условия финансирования сделки; 3) дата объявления4) местоположение объекта; 5) физические и экономические характеристики объекта. С классикой не поспорить, но при общении с риэлторами выясняется, что к процессу ценообразования они подходят куда более творчески, учитывая для каждой продаваемой квартиры свой набор ценообразующих факторов, которые для оценщика могут показаться экзотическими. В разговоре о цене квартиры риэлтор может упоминать «качество» соседей, «прошлое» квартиры, размер ванной комнаты,наличие места во дворе дома для парковки автомобиля, физическое состояние лифта и лестничной площадки, вид из окна и так далее. Однако,сам факт упоминания не означает, что риэлтор начинает строить модели последовательных корректировок или даже математические модели или как то принимает эти факторы к сведению при назначении стоимости. Самым удивительным наблюдением является то, что риэлтор вообще не производит никаких вычислений – последовательных, процентных, абсолютных, статистических (и так далее). Он просто знает, сколько стоит продаваемая им квартира, ориентируясь на имеющийся у него опыт, его личные прогнозы будущих действий потенциальных покупателей, его личные желания и некоторуюинформацию о рынке. Все, что влияет на стоимость, учитывается им одновременно и в совокупности. Так как рынок квартир состоит только из мнений и ожиданий риэлторов или еще хуже – из мнений непрофессиональных участников рынка, то говорить о том, чтобы закладывать рынок в инструментальные или математические модели весьма странно. При большом объеме информации и полной открытости, а также при очевидности мотивов сторон текущих или будущих сделок, многое бы стройно встало в цифровой ряд и даже в модели и эксель-файлы последовательных корректировок. Однако, информационной прозрачности нет даже на самом объемном рынке — рынке квартир.
По логике, вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Однако, большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксель-расчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.
Центр независимой экспертизы и оценки: (095) 649-6567
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Москва ул. Путейская дом 10 корп. 1 кв. 13, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 17.03.2005 г. составляет (округленно) с учетом НДС: 1 880 000 (Один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей[1]. 8. СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИЦелью согласования результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.2. Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь, местоположение, количество комнат, транспортная доступность.Стоимость, полученная с применением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным с применением сравнительного , придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости.
Источник информации www.foreman.ru, Предложение от Компании "Оргжилцентр" www.foreman.ru, Предложение от Компании "Октопус Инвест" Портал жилой и коммерческой недвижимости. http://www.novosel.ru/viewmsg.php?msg=1223 Портал недвижимости в г. Москва.Агенство МИАН (www.mian.ru) http://www.rielt-search.ru/?obj_id=430811 Агенство REAL-YA.RU недвижимость в Москве. http://real-ya.ru/db/1/1365.htm?b=1
Определение стоимости объекта оценки
В стандартном случае к заявленной продавцами стоимости продажи применяется поправка (скидка) на торг. Московский рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. В соответствии с аналитическими заключениями операторов рынка жилой недвижимости стандартные скидки на данный тип недвижимости в рассматриваемом регионе составляют от 5% до 10%, в зависимости от качества квартир и их стоимости. Исходя из анализа ситуации, сложившейся на рынке данного типа недвижимости, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину — «-5,0%».
В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному).
Корректировка На Количество Комнат
Корректировки рыночной стоимости квартиры на тип (совмещенный, раздельный) и количество санузлов. К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир (местоположение, транспортная доступность, тип, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт, общая площадь квартиры, количество комнат, качество и состояние отделки и инженерных коммуникаций, площадь кухни, лоджия/балкон), отличающихся типом и количеством санузлов.
Опубликован актуальный Анализ общей политической и социально-экономической обстановки . Архив ежеквартальной статистики и корректировок с января 2014 года по настоящее время . Опубликованы Корректировки по итогам 4 квартала 2020 года . . . Для быстрого поиска нужного термина или корректировки можно воспользоваться Поиском по сайту (в верхнем правом углу сайта). Для просмотра платных статей необходимо автоизоваться ! . . Предлагаем Вам разместить бесплатную рекламную вывеску своей компании на странице СтатРиелт в разделе Компании на рынке недвижимости . ……………………………………. ! Все корректировки и коэффициенты рассчитаны с соблюдением требований обоснованности и соответствия рыночным данным (ФСО-3 п.13). . Опубликованы новые расчетные данные: Корректировки на Малосемейки, Гостинки, Полнометражки . Корректировки на Местоположение земельного участка в зависимости от субъекта РФ (области, края, республики), на Местоположение земельного участка в зависимости от населённого пункта и субъекта РФ , которые помогут Вам в исследовании и при сопоставлении цен земельных участков в регионах с низко-информативным земельным рынком при оценке специализированных и крупных объектов недвижимости (например, автосалоны мировых брэндов, крупнейшие специализированные производственные или складские имущественные комплексы, другие строения и сооружения), а также при оценке участков в плотной городской застройке. .
Корректировка на ликвидность доли в квартире
Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает ее стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии.
Балкона Балкон Балкон Балкон Балкон Балкон Лоджия 4.2.9. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира оценивается без учета движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью Квартира выставлена на продажу без движимого имущества, не связанного с недвижимостью ИТОГОВАЯ КОРРЕКТИРОВКА v v v v ^ ^ Теперь, согласно выбранной технике качественного сравнения цен, необходимо упорядочить аналоги в соответствии с их суммарными корректировками.
Местоположение объектов-аналогов
Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен (равномерно возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.
Принятие весов для аналогов было выполнено математическим способом расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент, и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
16 Мар 2019 uristlaw 296