Договор Аренды Недвижимости Где Не Указан Срок Действия Договора

Каков срок действия договора аренды нежилого помещения? Полезная информация для граждан РФ

Договор чаще всего заключается между владельцем помещения и арендатором и подразумевает выполнение определенных обязанностей обеими сторонами. Нежилое помещение всегда передается другому лицу на конкретный период за оговоренную денежную сумму. Сам объект недвижимости всегда выступает в качестве предмета заключаемого соглашения.

Нередко к соглашению прилагается предварительно оформленный кадастровый паспорт, содержащий информацию о площади арендуемого объекта недвижимости, планировке и т.п. В некоторых случаях возможно приложение экспликации.

Срок действия договора аренды

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Если в договоре не указан срок действия договора аренды

Как видим, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 02 июня 2011 г., то срок аренды, равный одному году, будет оканчиваться 02 июня 2012 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12).

Срок аренды и срок действия договора аренды

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Автомобильный портал

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

Это интересно:  За Какие Деньги Сдавали Дома Выехавшие Из Зоны Отселения В Красногорском Районе

Срок в договоре аренды не указан срок действия договора

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Ст. 425 ГК РФ предусматривает, что вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (то есть, подписания обеими сторонами), но стороны вправе установить в, что условия заключенного ими применяются к их отношениям, возникшим до его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Действие договора аренды недвижимости после окончания срока

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

По истечении третьего продления контракт заканчивается. Если арендодатель не требует возврата имущества, новый договор аренды автоматически создается путем «молчаливого продления». Это новый договор аренды с теми же условиями, что и предыдущий, за исключением продолжительности. Продолжительность нового будет составлять один год или один месяц в зависимости от того, какова была форма оплаты арендной платы, установленной в первоначальном договоре аренды. Таким образом, в конце этого нового периода снова начнется другой период равной продолжительности, если ни одна из сторон не попросит о прекращении действия нового контракта.

Срок договора аренды

Далее глава 34 кодекса специально выделяет отдельный параграф, посвящённый аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объём понятия «недвижимое имущество» (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключённого на срок не менее одного года.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений. Для того, чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести соответствующие положения.

Срок действия договора аренды

2. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды , отличную от даты его подписания , то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с даты его подписания ( Постановление ФАС МО № А40−23049/12−64−209).

1. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды , требующего такой регистрации , влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам , установленным нормативным актом ( Постановление ФАС ВСО № А33−16698/08, Постановление ФАС УО №№ Ф09−3506/11-С6 , А60−32647/2010-С2).

Срок действия договора аренды

П онятия срок аренды и срок действия договора аренды являются не равнозначными. Закон данные понятия не подразделяет, но судьи зачастую указывают на то, что эти понятия не являются равнозначными по своему смыслу.

Н ачальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало. Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Это интересно:  Какие Путевки Предоставляются Работнику Газпрома И Его Детям

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Определенный срок более 1 года. При заключение договора на срок один год или более, его необходимо зарегистрировать в госоргане — Росреестр.

Неопределенный срок. Когда срок не прописан в договоре, он попадает в категорию бессрочный (п.2 ст.610 ГК РФ). В таком случае, если одна сторона примет решение прекратить арендные отношения, необходимо предупредить противоположную сторону за три месяца.

Срок действия договора аренды здания, сооружения, помещения

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды им является момент возврата имущества арендодателю по окончании срока аренды или внесения арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости

Например, стороны 1 февраля 2006 г. заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу со 2 ноября 2006 г., а сама аренда продлится до 2 марта 2007 г. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил один год, один месяц и один день. Должен ли он регистрироваться? Буквальное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ говорит нам, что должен, «дух закона» подсказывает, что нет.

Буквальное применение утверждения суда о периодическом возникновении нового договора должно означать для сторон договора следующее. Каждый раз после продления договора аренды арендодатель обязан передавать арендатору имущество, ведь его обязанность сделать это возникла заново. Более того, стороны могут в течение неопределенного времени рассчитываться по договору наличными деньгами, несмотря на установленный Банком РФ предельный размер наличных расчетов между юридическими лицами по одной сделке шестьюдесятью тысячами рублей , ведь все время возникают новые и новые сделки! А если предположить, что расчеты по договору, заключенному на год с автоматическим продлением, осуществляются один раз в три месяца, то арендатор может безбоязненно пропускать платежи до четырех раз подряд (два раза в конце года и два раза в начале следующего), ведь к нему не будет применим п. 3 ст. 619 ГК РФ о досрочном расторжении договора в случае невнесения платежей более двух раз подряд, поскольку с началом действия нового договора обязанность по внесению платежей возникает заново.

Срок договора аренды

П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Это интересно:  Дали через месяц молодая семья

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Договор Аренды Недвижимости Где Не Указан Срок Действия Договора

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора. В такой ситуации договор может считаться возобновленным на неопределенный срок при условии, если арендодатель против этого не возражает (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, — использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и так далее. К нарушениям, дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести нарушения, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень оснований, приведенный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.

Особенности договора аренды недвижимости

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, не потребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).