Готовое исследования рынка арендных апартаментов
⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Готовое исследования рынка арендных апартаментов. Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.
Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.
— Но одновременно происходит и снижение ипотечных ставок. И частный инвестор рассчитывает: вот куплю в ипотеку, буду сдавать, отобью ежемесячные платежи.
— Да, это красивая история. Некоторые девелоперы и в апарт-сегменте её используют в работе с клиентами: вот ваши платежи по ипотеке, вот — гарантированная доходность. Получается выгодно. Примерно такие же аргументы выдвигают продавцы, убеждая людей, что покупать в кредит выгоднее, чем арендовать: вы тратите 20 000 рублей на аренду — так пусть лучше это будет взнос по ипотеке.
Надо учитывать, что существенная разница в стоимости жилья на старте и на финише была ощутима в традиционной «долёвке».
Переход на эскроу этот разрыв сглаживает. Дельта в 10-15% всё равно останется — но не 40-50%, как было раньше. Инвестиционный доход от покупки на котловане уменьшается, это нисходящий тренд.
Почему я сменил жильё на апартаменты
— Если в апартаментах столько проблем — почему вы идёте на риск, выводя на рынок свой комбинированный проект?
— Мы уверены, что как раз сочетание форматов при наличии развитых, сбалансированных сервисов отвечает интересам и инвесторов, и туристов, и людей, ориентированных на среднесрочную аренду. Плюс имидж и компетенции сильного международного оператора. Эта ниша в Петербурге ещё не занята, мы будем первыми.
Рынок апартаментов развивается бурно: за три года предложение юнитов в апартамент-комплексах выросло почти в четыре раза, с 3000 до 11 700 номеров. Спрос тоже растёт, хотя и не такими темпами. И это настораживает.
«Если вам кажется, что всё идёт хорошо, значит, вы чего-то не учли», гласит один из законов Мёрфи. О том, как выглядит типичный покупатель апартов и какие риски несёт в себе обострение конкуренции, рассуждает заместитель генерального директора компании «Пулково Скай» Владимир Фёдоров.
— Как можно снизить риски регулирования — требования к классификации, недавняя ситуация с блокированием продаж Росреестром?
— Ситуация с блокированием продаж нашего объекта не коснулась. Тем не менее очевидно, что когда у государства возникают проблемы с деньгами, оно способно поступать жёстко. Например, как в случае с НДС, увеличенным на 2%, пока граждане активно обсуждали повышение пенсионного возраста.
Россия — страна возможностей. Но где возможности, там и риски. Мы клиентов об этом предупреждаем. Да, апарты дешевле квартир, и они приносят доход. Но есть и другая сторона: налоги, отсутствие постоянной регистрации, коммунальные платежи выше. Например, налоги — это часть договора, обязанность собственника.
Это риск.
Других рисков не вижу. Потому что инвестиции в такую недвижимость, кроме того, что частично замещают пенсии, играют и социальную роль. Помогают решить жилищную проблему граждан. И я не думаю, что государство будет предпринимать какие-то резкие действия. Скорее наоборот: апарты постараются придвинуть к жилью. Разрешить постоянную регистрацию, заставить девелоперов вкладываться в «социалку». Это тоже возможный вариант.
Пока ситуация на рынке позволяет и жильё, и апарты продавать в привычной парадигме. Как только жизнь заставит — застройщики начнут искать варианты.
Я уверен, что следующий шаг со стороны девелоперов жилых комплексов — борьба за клиентов, ориентированных на аренду.
В жилом доме появится отдельный блок под сдачу, это просто вопрос времени.
В некоторых сервисных проектах покупатель может взять сдачу апартаментов в аренду в свои руки вместо заключения договора с управляющим. В этом случае доход будет полностью зависеть от усилий собственника. Также, все формальности вроде заключения договоров с арендаторами придется выполнять самостоятельно.
Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает
Одной из популярных бизнес-идей в последнее время стала покупка сервисных апартаментов для сдачи в аренду. В рекламных буклетах застройщика схема выглядит красиво: управление апартаментами при этом осуществляет специально нанятая компания, а владелец только получает прибыль. Так ли это на самом деле?
Аренда апартаментов: как сдать и не пожалеть
Купить или продать как обычные, так и сервисные апартаменты на «вторичке» можно, заключив договор купли-продажи нежилого помещения. Переход права собственности на его основе должен быть зарегистрирован в Росреестре.
«Главное для сдачи в аренду – близость к метро, не более 10 минут пешком. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду при одинаковой цене лучше отказаться от дополнительных преимуществ вроде инфраструктуры ЖК, отделки подъездов и благоустройства дворов в пользу расположения рядом с метро, — отмечает Олег Репченко. — В идеале выбирать квартиру поближе к центру, но если бюджет не позволяет, то можно рассмотреть даже районы за МКАД, главное, чтобы метро было рядом. Лучше выбирать однокомнатную квартиру, ее можно проще и быстрее сдать в аренду».
Рынок аренды сейчас достаточно сбалансирован, причем точку баланса между спросом и предложением он нашел раньше, чем рынок купли-продажи квартир. «Даже в тучные нулевые, когда цены на жилье росли очень быстро, арендные ставки были ближе к возможностям людей, чем цены на покупку квартир. Конечно, ставки все равно были очень высокими по сравнению со средними доходами, но более реалистичными, — рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на онлайн-конференции «Сдать и снять: что происходит с арендой квартир в Москве?». — На рынке купли-продажи цены раздувал инвестиционный спрос, на рынке аренды клиентом являются обычные люди, поэтому он не может быть столь сильно оторван от реальных доходов».
Что происходит сейчас
«Рынок аренды на протяжении вот уже пары-тройки лет довольно стабилен, — говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Его не сотрясают катаклизмы, нет резких скачков роста или падения спроса, предложения, стоимости найма».
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2020 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.
🔥Что в зоне популярности
Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.
— Но одновременно происходит и снижение ипотечных ставок. И частный инвестор рассчитывает: вот куплю в ипотеку, буду сдавать, отобью ежемесячные платежи.
— Да, это красивая история. Некоторые девелоперы и в апарт-сегменте её используют в работе с клиентами: вот ваши платежи по ипотеке, вот — гарантированная доходность. Получается выгодно. Примерно такие же аргументы выдвигают продавцы, убеждая людей, что покупать в кредит выгоднее, чем арендовать: вы тратите 20 000 рублей на аренду — так пусть лучше это будет взнос по ипотеке.
Надо учитывать, что существенная разница в стоимости жилья на старте и на финише была ощутима в традиционной «долёвке».
Переход на эскроу этот разрыв сглаживает. Дельта в 10-15% всё равно останется — но не 40-50%, как было раньше. Инвестиционный доход от покупки на котловане уменьшается, это нисходящий тренд.
Почему я сменил жильё на апартаменты
— Аналитики отмечают, что цены на жильё растут быстрее арендных ставок. Значит, вложения в жилую недвижимость становятся менее выгодными?
Это действительно так. В больших кварталах комплексной застройки стоимость аренды даже падает.
Рынок апартаментов развивается бурно: за три года предложение юнитов в апартамент-комплексах выросло почти в четыре раза, с 3000 до 11 700 номеров. Спрос тоже растёт, хотя и не такими темпами. И это настораживает.
«Если вам кажется, что всё идёт хорошо, значит, вы чего-то не учли», гласит один из законов Мёрфи. О том, как выглядит типичный покупатель апартов и какие риски несёт в себе обострение конкуренции, рассуждает заместитель генерального директора компании «Пулково Скай» Владимир Фёдоров.
— Получается, что застройщики идут против тренда? Или это проявление врождённого оптимизма?
— Это вынужденный оптимизм. Потому что пессимизм не продаётся. Ну где мы возьмём столько миллениалов? За ограниченную аудиторию в границах не слишком просторной локации в Московском районе будут конкурировать сразу несколько девелоперов.
Девелопмент в сегменте апартаментов устроен сложнее, чем продажи жилья. Продажа должна основываться не только на по приемлемой цене, но и высокой доходности девелопера в прошлом и, например, в первых очередях. Иначе вторую-третью не реализовать.
Безусловно, важно наличие реального, а не декларируемого опыта управления апарт-отелем в гостиничном формате. Becar может приводить в качестве аргумента Vertical 3 «звезды» на Московском, 73 — отель с подтверждённой доходностью: около 13%. Docklands реализует вторую очередь на набережной Макарова, 60 в условиях высоких показателей Docklands 4 «звезды».
Апартаменты попадают в группу нежилых объектов, так как, согласно законодательству, к жилой недвижимости относятся квартиры, дома и комнаты. По этой причине в апартаментах разрешена только временная регистрация (каждые пять лет необходимо продлевать ее срок).
Сдача апартаментов в аренду: доход и прочие выгоды
Налоги на имущество инвестор платит самостоятельно. Это приблизительные расчеты, поскольку цены на аренду зависят от многих факторов. Это и категория номера, и престижность района, и состояние окружающей среды, а также уровень развития инфраструктуры и многие другие моменты.
Выгоды проживания в апартаментах
При этом покупка недвижимости с привлечением ипотеки не всегда является выгодной сделкой из-за чрезмерно длительного срока окупаемости вложений. Проценты по кредитам слишком высоки, здания строятся долго (1-2 года до сдачи в эксплуатацию в лучшем случае). К тому же ипотеку дают только на строительство, а затраты на отделку и создание интерьерной обстановки полностью ложатся на инвестора. Грамотный выбор объекта покупки, варианта инвестирования и управляющей компании в 99 % обеспечивает доходность сделки.
«Рынок аренды в России – это рынок частного жилья, наниматели во многом зависимы от «воли» арендодателя и поэтому не застрахованы от того, что в любой момент мнение арендодателя может измениться и семье в срочном порядке придется искать другое жилье, устраивать ребенка в новую школу или детский сад, – объясняет Жукова. – Арендатор зачастую не может изменить дизайн, завести домашнее животное, выкинуть старую мебель».
Рынок арендного жилья стремится к цивилизованным формам
Чаще всего арендаторы жалуются на высокую плату – 30%. Столько же людей отметили устаревшую мебель и технику, которая их не устраивает. Очень часто арендодатели превращают жилье для съема в склад различного хлама, неудобного в использовании. Именно поэтому все чаще в объявлениях встречаются противники «бабушкиных вариантов», предпочитающие спать на голом матрасе, чем на продавленном диване. Тем более когда есть из чего выбрать.
Временный интерес
Тем временем предложение арендных квартир в Москве продолжает расти, утверждает Полякова. Это связано с высоким спросом на покупку первичных и вторичных квартир в течение прошлого года, особенно осенью – после снижения ипотечных ставок. Часть этих квартир приобреталась либо для подрастающих детей, либо в инвестиционных целях, то есть специально под наём.
При этом «сдается все», даже «бабушкины варианты». Для нас стало открытием, каким спросом пользуются квартиры в Подмосковье. А мы ведь даже не хотели включать этот раздел в базу нашего портала. Обычно, эти квартиры арендуют для того, чтобы разместить родственников, приезжающих на свадьбы или юбилеи, а так же — для других празднеств или встреч. Главное, чтобы квартира находилась в пешей доступности от железнодорожной станции.
Как выбрать квартиру для инвестирования с целью сдачи в аренду посуточно
Риски данного бизнеса связаны, прежде всего, с нестабильной законотворческой ситуацией у нас в стране. В Московскую городскую думу уже два раза вносились законопроекты, запрещающие посуточную аренду, но пока что они отклонялись.
Как выбирать квартиру, чтобы сдавать ее посуточно?
А если вместо пассивной аренды прибегнуть к посуточной аренде? Ведь для нее можно приобретать квартиры на первых этажах, реализуемые с некоторым дисконтом. Какие вложения потребуются? И насколько будет рентабельным данный бизнес?
Конечно, некоторый момент конкуренции присутствует, но не стоит забывать, что все-таки характеристики квартир и апартаментов значительно различаются. И у потенциального арендатора есть выбор не только внутри одной из категорий недвижимости, но и между ними — в зависимости от приоритетов (удобство, дешевизна, безопасность и т. д.).
Из негативных факторов, отпугивающих возможных арендаторов апартаментов, можно отметить стоимость — квартиры дешевле. Преимущества же их аренды многочисленны и очевидны. Они имеют удобную планировку, красивый дизайн, современные коммуникации, полностью оборудованы и укомплектованы, готовы для жизни, в отличие от квартир с чужой мебелью и зачастую сомнительным качеством ремонта. Для решения любых бытовых вопросов достаточно одного звонка — обслуживанием здания занимается управляющая компания. Она же готова предоставить гостиничные услуги при необходимости: уборку номеров, службу ресепшен, Wi-Fi, заказ такси, паркинг, room service и т. д. При аренде апартаментов вы подписываете официальный договор, избегая правовой незащищенности, наблюдаемой на рынке аренды частных квартир. В этом договоре четко прописаны сроки, стоимость, условия проживания — вы защищены от неожиданного выселения, повышения арендной платы и претензий к вашему стилю жизни. Кроме того, вы заселяетесь на любой удобный вам срок, при длительной аренде можно получать скидки, либо пользоваться акционными предложениями.
Но так как сегодня при строительстве апартаментов девелопер действительно по закону не обязан обеспечивать жителей инфраструктурой, они могут страдать от нехватки важных для них объектов.
К хорошему человек привыкает быстро. Скорее всего, своя аудитория у этого вида недвижимости сформируется за несколько ближайших лет — как только люди начнут разбираться в вопросе и перестанут бояться нового термина.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Поделиться
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Настоящий счет является офертой (в соответствии со ст.435 Гражданского кодекса РФ). На основании оплаты данного счета Компания обязуется оказать Лицензиату услугу по предоставлению Права использования маркетингового исследования или типового бизнес-плана, указанного в настоящем счете (далее по тексту Исследование). Компания является обладателем авторских прав и/или гарантирует наличие у нее всех прав и полномочий для предоставления Права использования Исследования. Права Лицензиата на использование Исследования предоставляются на условиях простой (неисключительной) лицензии и ограничиваются следующим:
Маркетинговое исследование «Рынок апартаментов и доходных домов в России и прогноз на 2017-2020 гг
- Апарт-отель Sky Apartments Москва Сити
- Апарт-отель Embassy Garden
- Апарт-отель Наумов Лубянка
- Апарт-отель Диадема
- Апарт-отель Наумов Сретенка
- Апарт-отель Адажио Москва Киевская
- Апарт-отель Международная
- Апарт-отель Адажио Москва Павелецкая
- Апарт-отель Likehome apartments tverskaya
- Апарт-отель Дом на Маяковке
Описание «Рынок апартаментов и доходных домов»:
- Рынок апартаментов Москвы и Санкт-Петербурга развивается с положительной динамикой.
- Основные тенденции — это строительство новых объектов.
- Объем предложения апартаментов к 2020 году составит *** тыс. кв.м. Рост -***%.
- В 2016 году объем предложения составлял *** тыс. кв.м.
