Договор Где Не Указан Срок Окончания Аренды..
Как правильно указать срок договора аренды
Здравствуйте, Галина! Можете написать так «Настоящий договор аренды заключен на неопределенный срок и прекращает своё действие на условиях, указанных в пунктах . ». А в этих пунктах, на которые ссылаетесь, можно указать, что договор прекращает действие и считается расторгнутым при одностороннем отказе любой стороны с писмьменным уведомлением другой стороны за 5 (10,15,20) дней до даты расторжения договора.
Я ООО арендую у физ.лица гаражный бокс. Для осуществления своего вида деятельности (производство пива) мне необходимо чтобы срок аренды был год и более года, но это повлечет за собой длительную и затратную регистрацию в кадастре. В случае если договор бессрочный, если я правильно поняла, то в кадастре я могу не регистрировать договор. Как правильно сформулировать пункт договора о сроке аренды? И могу ли я оформить бессрочный договор?
Договор Где Не Указан Срок Окончания Аренды..
Правила статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договорных отношений не применяются к тем договорам, для которых законом установлены изъятия из них. Это относится к прокату, аренде транспортных средств. При желании получить соответствующий предмет в пользование на следующий срок арендатор может заключить новый договор аренды на общих основаниях, то есть без каких — либо преимуществ перед другими претендентами.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке. Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.
В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.
Срок окончания договора аренды
— договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
— каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
— в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Киселевска и ООО «Киселевскжилпром» был заключен договор аренды земельного участка под комплекс АЗС сроком на 10 лет. В приложении к договору аренды определены границы землепользования. Киселевским городским филиалом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области выдан кадастровый план земельного участка, в котором указана его площадь, в графе «Особые отметки» указано, что площадь соответствует материалам межевания.
Договор аренды участка
По одному из арбитражных дел заявитель считает, что согласно свидетельству на право бессрочного пользования, а затем договору аренды целевое назначение спорного земельного участка – ведение подземных работ открытым и подземным способами, а не строительство комплексной автозаправочной станции (АЗС), принадлежащей ООО «Киселевскжилпром». ОАО «Шахта № 12» указало, что Госгортехнадзор не давал разрешения на застройку площадей залегания каменного угля на горном отводе ОАО «Шахта № 12» в связи с отсутствием согласия недропользователя.
Земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским (гл. 34 ГК), земельным (ст. 22 ЗК) и иным природоресурсным законодательством. Арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу или лицам.
Договор Где Не Указан Срок Окончания Аренды..
Думаю, здесь есть основания не для уплаты арендной платы, а для взыскани убытков в виде упущенной выгоды. Ведь условие о предупреждении направлено на обеспечение непрерывной коммерческой эксплуатации помещения. Т.о., не узнав заранее о непродлении договорных отношений, арендодатель был лишен возможности предпринять меры по поиску нового арендатора и в результате некоторое время остается без дохода в виде арендной платы.
В договоре написано: Арендатор обязан за 30 дней письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении помещения.
Через три дня заканчивается срок договора аренды. Арендатор не собирается заключать новый.
Сейчас Арендодатель заявляет, что т.к. Арендатор не предупредил его об освобождении, то нужно оплатить месячную арендную плату.
Вопрос: имеет ли указанный пункт отношение к окончанию договора. Как я понимаю, Арендатор должен предупреждать при досрочном расторжении (прекращении) договора.
Срок аренды
В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений.
Статья 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Срок действия договора аренды
На практике срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать. Это может быть в случае, когда имущество передается арендатору в момент заключения договора аренды. А расторжение договора наступает в момент возврата арендованного имущества арендодателю. В данном случае действует подход к пониманию договора аренды, как реального договора.
Н ачальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало. Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).
Если в договоре не указан срок действия договора аренды
В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 610 ГК, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.
Договор может быть продлен на неопределенный срок, когда арендатор, после того как наступила дата окончания действия договора не прекратил свое право владения имуществом, а его собственник не препятствует этому. Условия самого договора в этом случае остаются неизменны, если ни один из участников не заявит иное.
Договор Где Не Указан Срок Окончания Аренды.
Основные условия, касающиеся взаимоотношений между арендатором и арендодателем, закрепляются Гражданским и Хозяйственным кодексами. Если стороны не продлят действие такого договора, арендатор возвращает арендованное имущество. Также необходимо учитывать наличие важных обстоятельств:
Взаимоотношения сторон в сфере аренды имущества регулируются нормами Гражданского и Хозяйственного кодексов с учетом договора, в частности его существенных условий, т.к. стороны по личному усмотрению могут закрепить в договоре обязательства, отличающиеся от указанных в законодательных актах, но не противоречащие им.
Аренда недвижимости после окончания срока договора
Добавлю, что по таким делам в Поволжском ФАС практика более, чем сложившаяся. Один момент только — по датам отправки, получения этого письма от Арендодателя и переписки вообще (если таковая была). Там можно было бы рыбку половить. Но, полагаю, суд при вынесении решения уже внимательно изучил этот аспект и у него все даты и момент уведомления «пляшут» с решением.
ЧТо касается соблюдения арендодателем порядка расторжения договора (сначала требование об уплате арендной платы, потом — требование о расторжении договора), то данное обстоятельство существенно при рассмотрении иска о расторжении договора, но не в Вашем случае.
Каким может быть срок договора аренды
Договор начинает действовать со дня его подписания (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ). При этом аренда начинается с момента предоставления имущества арендатору (ст. 606 ГК РФ). Фактическое использование имущества арендатор вправе начать в любое время после начала аренды — передачи имущества.
Если вы заключили договор на неопределенный срок или действие договора возобновилось на неопределенный срок после истечения срока договора, у таких арендных отношений есть как преимущество, так и недостаток.
Срок действия договора аренды
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.
Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Срок договора аренды
Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений. Для того, чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести соответствующие положения.
2.) Пункт 11 Обзора содержит вывод о том, что договор аренды, возобновлённый на неопределённый срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. по закону регистрируется договор, заключённый на срок не менее одного года. Данный вывод должен распространяться и на те договоры, которые сразу заключаются на неопределённый срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Для дальнейшего анализа необходимо определить, что означает употреблённое в кодексе словосочетание «неопределённый срок». Очевидно, что «неопределённость» срока относится к временной точке его окончания. Как правило, в нормативных актах неопределённые сроки означают весьма длительные сроки, окончание которых невозможно предвидеть в ближайшей перспективе, либо это ближайшее окончание нецелесообразно. Однако, короткие сроки тоже входят в понятие неопределённого срока, момент окончания которого пока неизвестен вообще и может наступить уже через три дня. Отметим, что в гражданском праве распространено правило, согласно которому любая из сторон договора, заключённого на неопределённый срок, может отказаться от него, предварительно уведомив другую заблаговременно (обычно не менее месяца). То есть какой-то минимум неопределённого срока законодателем всё же определён. Таким образом, в неопределённый срок входит как срок менее одного года, так и срок более одного года. Получается, что стороны, заключив договор на неопределённый срок, должны после его действия во времени более одного года зарегистрировать договор, ведь после преодоления годового рубежа уже явно понятно, что договор заключён на срок не менее года. Любопытно при этом, что согласно всё тому же п. 2 ст. 651 ГК РФ договор вступит в силу лишь после регистрации, несмотря на то, что вроде бы как он действовал уже год. Между тем, буквально толкуя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, действительно можно согласиться с судом, т.к. при заключении договора на неопределённый срок стороны не предусмотрели, что он заключается на срок не менее года, как того требует указанный пункт. Представляется, что обнаруженное нами несоответствие срока действия договора и правил его регистрации кроется в неудачной формулировке Гражданского кодекса. Анализируя требование кодекса к регистрации договора аренды, мы встречаем в нём упоминание о временной точке – момент заключения договора. Законодатель связывает момент вступления договора в силу с моментом его заключения. Вместе с тем, соглашением сторон при заключении договора может быть предусмотрено, что он вступает в силу, например, через полгода после его заключения. Данное условие означает, что права и обязанности сторон по договору возникнут у них через полгода после заключения договора, т.е. спустя шесть месяцев договор начнёт «воздействовать» на стороны, а сам договор эти полгода, несомненно, уже имеет юридическую силу. Кодекс диспозитивно привязывает регистрацию договора аренды к году, который прошёл с момента заключения договора. Между тем, срок прав и обязанностей сторон, срок самой аренды, могут не совпадать началом отсчёта со сроком заключения договора. Например, стороны 01 февраля 2006 года заключат договор аренды, достигнув соглашения по всем существенным его условиям. В договоре они предусмотрят, что он вступает в силу с 02 ноября 2006 года, а сама аренда продлится до 02 марта 2007 года. Как видим, срок аренды в таком договоре составил всего четыре месяца, в то время как срок договора с момента заключения составил один год, один месяц и один день. Должен ли он регистрироваться? Буквальное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ говорит нам, что должен, «дух закона» подсказывает, что нет. Если мы будем основываться на том, что договоры аренды должны регистрироваться исходя из срока аренды, то договор, заключённый на неопределённый срок, по истечении года действия аренды следует регистрировать. Исходя из изложенного, предлагаем изложить пункт 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок аренды не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». А также добавить в эту статью пункт 3: «3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок либо возобновленный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации после одного года аренды здания или сооружения, без которой считается прекратившим свое действие». В данных предложениях мы не стали делать акцент на моменте прекращения договора и договорных отношений сторон, поскольку полагаем, что в аренде они совпадают, и заключить договор сроком на пятьдесят лет, срок аренды в котором будет, например, два года через перерыв в два года (некая «поставка» аренды), неправомерно.
Действие договора аренды недвижимости после окончания срока
По истечении третьего продления контракт заканчивается. Если арендодатель не требует возврата имущества, новый договор аренды автоматически создается путем «молчаливого продления». Это новый договор аренды с теми же условиями, что и предыдущий, за исключением продолжительности. Продолжительность нового будет составлять один год или один месяц в зависимости от того, какова была форма оплаты арендной платы, установленной в первоначальном договоре аренды. Таким образом, в конце этого нового периода снова начнется другой период равной продолжительности, если ни одна из сторон не попросит о прекращении действия нового контракта.
Получатель не обязан фактически забрать письмо после получения письма с уведомлением. Наконец, форма уведомления только информирует получателя о том, что почтовое отделение имеет зарегистрированное письмо, не имея возможности сказать, в чем дело и кто отправитель. Чтобы избежать этой проблемы, прекращение должно быть начато заблаговременно, чтобы отправитель в качестве терминатора мог своевременно ответить на альтернативную доставку в этом случае.
16 Июн 2019 uristlaw 228