Если В Силу Ст. 621 Договор Возобновлен На Тех Же Условиях То Можно Ли Его Расторгнуть По Условиям Прежнего Договора А Не По Ст. 610
Имеет ли право арендатор расторгнуть договор в одностороннем порядке
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из его сторон вправе в любой момент отказаться от договора во внесудебном порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.
Как следует из п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не зависит от того, какие именно обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора. Закон не содержит требования о каком-либо обосновании стороной договора причин своего отказа от бессрочного договора аренды, поэтому суды признают правомерным такой отказ при выполнении стороной-инициатором требования о предупреждении об отказе ( смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2009 N А56-20055/2008, от 20.06.2007 N А66-5574/2006, от 28.07.2004 N А56-37425/03).
Срок договора аренды истёк но ни одна из сторон в течении 10 дней не заявила об этом
Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Действующий договор на прежних условиях
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). То есть в споре с третьими лицами арендатор или арендодатель не могут ссылать на такой договор, как действующий. Других последствий нет.
Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды.
Как правильно расторгнуть договор аренды, если срок закончился
В ситуации, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем. Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.
2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
Прекращение договора аренды
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки абзаца 1 статьи 621 ГК РФ «при прочих равных условиях». Понудить арендодателя заключить договор на прежних или иных условиях арендатор не вправе.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Расторжение возобновленного по ч
Как правильно формулировать предмет соглашения:
«Стороны расторгают договор аренды, возобновленный в силу закона, 05.10.2012 г. на неопределенный срок, на условиях заключенного ранее между сторонами договора аренды от 03.11.2011 г.»?
Срок действия договора аренды нежилого помещения с 03.11.2011 г. по 04.10.2012 г. До настоящего времени арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражения арендодателя и соответственно договор аренды возобновился на неопределенный срок. Стороны желают расторгнуть этот договор.
Если В Силу Ст. 621 Договор Возобновлен На Тех Же Условиях То Можно Ли Его Расторгнуть По Условиям Прежнего Договора А Не По Ст. 610
Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). В случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца*(1). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения договор прекращается с момента получения второй стороной уведомления об отказе от договора. Иное может быть предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Как буквально следует из положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, при одностороннем безмотивном отказе от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор, если иное им не предусмотрено, прекращается по истечении трех месяцев с момента предупреждения второй стороны об отказе от исполнения договора. До истечения указанного срока договор аренды продолжает действовать, в связи с чем до прекращения договора сторона, заявившая об отказе от его исполнения, вправе изменить свое решение.
В таком случае, как показывает судебная практика, инициатору отказа от договора достаточно направить контрагенту уведомление (информацию) об аннулировании решения (уведомления) об отказе от договора (смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 03.03.2020 N Ф07-454/16 по делу N А05-4519/2020, постановление АС Северо-Западного округа от 29.09.2020 N Ф07-8497/16 по делу N А56-83820/2020, постановление ФАС Московского округа от 26.10.2001 N КГ-А40/6109-01).
Более того, при определенных обстоятельствах об аннулировании уведомления об отказе от договора может свидетельствовать совершение сторонами договора аренды действий, указывающих на продолжение арендных отношений, например подписание дополнительных соглашений к договору, что не противоречит закону и характеризует данный договор аренды как действующий (смотрите, например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.07.2012 г. N Ф03-1630/12 по делу N А73-12858/2011, постановление Двадцатого ААС от 05.07.2013 г. N 20АП-1946/13, постановление АС Поволжского округа от 25.01.2020 N Ф06-28366/17 по делу N А55-14396/2020, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2013 N Ф04-3874/13 по делу N А46-1173/2013).
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
До истечения срока предупреждения об отказе от договора арендодатель вправе изменить свое решение и аннулировать уведомление об отказе от договора.
Статья 621
2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)
Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)
ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА
Для обоснования требований истец-арендатор обя-зан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендо-дателя возобновить договор с прежним арендатором осно-ваний не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.
В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не преду-смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра-зом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущест-венное перед другими лицами право при заключении дого-вора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дого-вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого-воре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если в первом случае договор счита-ется возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед дру-гими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про-тиворечит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.
Если В Силу Ст. 621 Договор Возобновлен На Тех Же Условиях То Можно Ли Его Расторгнуть По Условиям Прежнего Договора А Не По Ст. 610
Прекращение договора аренды без его досрочного расторжения. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в гл.
Во-вторых, в качестве оснований должны устанавливаться некие нарушения договора или жизненные обстоятельства, хотя и не являющиеся нарушениями, но объективно выраженные вовне, не зависящие единственно от усмотрения одного из контрагентов. Например, установление простого, немотивированного, т.е. без указания причины, заявления стороны в качестве основания для одностороннего отказа от договора ставит под сомнение срочный характер аренды: в таком случае срок, установленный в договоре, теряет какое-либо самостоятельное значение.
Если В Силу Ст. 621 Договор Возобновлен На Тех Же Условиях То Можно Ли Его Расторгнуть По Условиям Прежнего Договора А Не По Ст. 610
«. В свою очередь, ООО «Олимп инвест» (субарендодатель) и ООО «Ригла-Московская область» (субарендатор), с согласия арендодателя, заключили договор субаренды недвижимого имущества от 01.02.2008 г. N 2648, согласно которому субарендодатель передал, а субарендатор принял в субаренду муниципальное имущество: часть нежилого помещения торгового назначения N 51 общей площадью 137,1 кв. м, расположенное по вышеназванному адресу, для самостоятельного использования на срок, начиная с 01.02.2008 г. по 31.12.2008 г.
Письмом от 29.09.2007, полученным ответчиком 06.10.2008, до истечения срока договора истец заявил о своем возражении на продление срока договора аренды, при наличии которого договор аренды не может считаться продленным на неопределенный срок в силу закона.
Если В Силу Ст. 621 Договор Возобновлен На Тех Же Условиях То Можно Ли Его Расторгнуть По Условиям Прежнего Договора А Не По Ст. 610
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным ( см. подробнее п. 32 информационного письма ВАС РФ № 66).
Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Статья 621
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
09 Авг 2019 uristlaw 210