Каков Статус Имущества Арендатора Оставшегося На Арендуемой Площади По Истечении Срока Договора Аренды
Решение Хозяйственного суда а от — Если арендатор не возвращает арендованное имущество по истечении срока действия договора аренды, арендодатель в соответствии с ГК РБ вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества как последствия прекращения договора аренды
По рассматриваемому спору следует, что изначально основания по возмездному и срочному владению и пользованию помещениями административного здания в г.Минске по переулку К., 12 возникли в силу договора аренды N 1а от 3 января 2001 года, что признано обеими сторонами.
Между сторонами 3 января 2001 года был заключен договор N 1а аренды под офис помещений, расположенных в г.Минске по переулку К., 12, общей площадью 31, 3 кв.м. Срок действия договора был определен до 1 декабря 2001 года.
Каков Статус Имущества Арендатора Оставшегося На Арендуемой Площади По Истечении Срока Договора Аренды
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ возврат арендованной недвижимости при прекращении договора аренды осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Эти правила подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также, например, постановление АС Московского округа от 30.06.2020 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2020 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 N 07АП-3103/15). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2020 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2020)*(1).
Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель. Сказанное означает, что распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе утилизировать его) арендодатель не вправе. Такое распоряжение возможно при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (смотрите, в частности, ст. 360, п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).
Если арендодатель не заинтересован ни в удержании оставшегося имущества арендатора, ни в его приобретении, полагаем, что он не лишен права, предприняв все разумные меры для возврата такого имущества арендатору и уведомив его о необходимости вывоза имущества в разумный срок*(2), распорядиться таким имуществом по своему усмотрению (в том числе продать или утилизировать его). Однако однозначно оценить перспективу таких действий арендодателя в рамках этой консультации мы не можем. В случае возникновения спора последствия уничтожения указанного в вопросе имущества сможет определить только суд с учетом конкретных обстоятельств (в том числе наличия у арендодателя возможности обеспечить сохранность имущества, возможности квалификации поведения арендодателя как виновного и направленного исключительно на причинение вреда арендатору и т.п.). На практике с целью устранения подобной неопределенности стороны нередко включают в договоры аренды условия, согласно которым арендодателю предоставляется право по своему усмотрению распорядиться имуществом, оставленным арендатором после прекращения договора аренды, с отнесением на арендатора всех расходов, связанных с таким распоряжением, и иные подобные условия. Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), полагаем, что подобные условия (в том числе о поступлении оставленного арендатором имущества в собственность арендодателя) не противоречат закону (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2012 N 09АП-31210/12, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.04.2020 N Ф08-1426/16 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Поволжского округа от 08.10.2020 N Ф06-623/15 по делу N А65-29901/2014, постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.06.2020 N Ф08-3366/15 по делу N А63-3033/2014, постановление АС Северо-Западного округа от 05.08.2020 N Ф07-6042/16 по делу N А52-3735/2020)*(3).
————————————————————————
*(1) Напомним, что возможность удержания имущества зависит от того, принадлежат ли должнику права на это имущество. Удержание имущества, находящегося в арендуемом помещении, принадлежность которого арендатору достоверно не установлена, может быть признано незаконным (постановления ФАС Центрального округа от 22.07.2014 N Ф10-2303/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф02-4526/12, ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А56-11593/2009, Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 03АП-868/12).
*(2) В интересах арендодателя обеспечить документальное подтверждение факта принятия им соответствующих мер. Здесь же отметим, что при описанных в вопросе обстоятельствах арендатор, в случае предъявления к арендодателю претензий, касающихся повреждения или утраты своего имущества, должен будет доказать то обстоятельство, что на момент прекращения договора аренды в помещениях оставалось имущество арендатора (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.02.2020 N Ф08-10941/14 по делу N А53-4022/2014, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 N 09АП-23851/15).
*(3) Разумеется, действие такого условия не может распространяться на имущество, собственником которого арендатор не является (смотрите, в частности, п. 3 ст. 308, ст. 209 ГК РФ). Поэтому имущество третьих лиц, оставленное арендатором в помещении после прекращения договора аренды, не может поступить в собственность арендодателя в силу одного только соглашения между арендатором и арендодателем.
Каков Статус Имущества Арендатора Оставшегося На Арендуемой Площади По Истечении Срока Договора Аренды
Гражданский кодекс, говоря о необходимости возврата имущества по истечении договора аренды, не уточняет — в каком месте должна осуществляться передача арендованного имущества. Особую актуальность данный вопрос приобрел относительно движимого имущества. Практика исходит из следующего.
В случае когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
200. Как практика понимает обязанность арендатора возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил?
постановление ФАС ДО от 03.04.2007 N Ф03-А51/07-1/460). Арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что индивидуальный предприниматель обязан вернуть арендованный земельный участок, полностью освободив его за свой счет и своими средствами от возведенных строений (см. постановление ФАС ЗСО от 30.06.2005 N Ф04-3994/2005(12461-А46-28)).
199. В каком месте арендатор обязан возвратить имущество при прекращении договора аренды?
Срок договора аренды муниципального имущества
15. У меня в аренде муниципальное имущество, до истечения срока договора арены еще 6 лет. В ноябре арендуемое мной помещение выставляется администрацией на торги, сообщение о торгах опубликовано в срок. С 01.01.2008 года, вероятно будет принят долгожданный закон о поддержке малого предпринимательства, и я под него подпадаю. Что делать, как протянуть время до принятия закона (он уже прошел в первом чтении)?
14. Какой максимальный срок договора аренды муниципального недвижимого имущества может быть установлен. И может ли по такому арендатор, производя неотделимые улучшения объекта получить зачет трат в счет цены аренды данного объекта.
В каком месте арендатор обязан возвратить имущество при прекращении договора аренды
Известно, что наличие договорных отношений не позволяет использование вещно-правовых способов защиты (например, когда арендатор не возвращает имущество арендодателю). Для защиты своих прав последний может воспользоваться обязательственным иском (о понуждении арендатора исполнить обязанность по возврату имущества). Арбитражная практика придерживается данного подхода. Так, арендодатель, требующий возврата арендованного помещения, должен основывать свое требование на обязательственных нормах ГК об аренде, а не заявлять виндикационный иск в порядке ст. 301 ГК (см. постановление ФАС ЗСО от 03.08.1998 N Ф04/1102-202/75-98).
В случае когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
Договор аренды имущества
1.1. Арендодатель сдает Арендатору сроком на 1 год в аренду согласно приложению к настоящему договору (приемо — сдаточный акт) имущество для использования ____________ в целях осуществления своих уставных задач.
5.2. При отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Арендатор не вывозит имущество
Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).
Что значит Сдам квартиру с последующим выкупом, какие условия при этом существуют
Аренда с последующим выкупом является достаточно привлекательной формой сделки для потенциальных покупателей недвижимости, неважно жилой или коммерческой. Спрос достаточно высок, но вот предложение ограничено. Как правило, в сфере жилой недвижимости чаще встречается обратная ситуация – последующая аренда уже отчужденного имущества.
Что касается аренды с последующим выкупом, то такая схема, безусловно, интересна покупателю. Однако продавец, как правило, хочет все деньги получить сразу, так как ему необходимо самому приобретать жилье. Иногда подобные сделки совершаются спонтанно: арендаторы много лет снимают квартиру, затем собственники решают недвижимость продать, и арендаторы ее покупают. Но на практике никто арендную плату не включает в выкупную стоимость квартиры.
Решение Хозяйственного суда города Минска от 7 февраля 2006 г
По поводу телеграммы от 19.12.2005 г. о необходимости явиться 21.12.2005 г. для составления акта о возврате из аренды помещений и составления перечня имущества, представитель ответчика пояснил, что она была получена им 22.12.2005 г. и была направлена в адрес ООО «Б» после подачи ответчиком в суд иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Свидетель Я. суду пояснила, что работает начальником отдела закупок на СОАО «А». ООО «Б» с самого начала не платили арендные платежи, поэтому с мая 2005 г. с директором Л. устно постоянно велись разговоры о расторжении договора аренды и сдаче помещений из аренды. В сентябре 2005 г., когда ему снова предлагали возвратить помещения из аренды, Л. оплатил наличными 530000 рублей арендной платы.
В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества
Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.
При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.
Срок договора аренды истёк
14.07.09 я направила уведомление о расторжении договора с 01.09.09 заказным письмом с уведомлением по адресу указанному в договоре. Как выяснилось позже письмо арендатор не получил, т.к. по данному адресу уже не проживает. Я отправила уведомление письмом, т.к. на мое предыдущее заявление об уменьшении площади аренды от 18.05.09 до 27.08.09 я официального и неофициального ответа не получила.
В отделе аренды зарегистрировали мое уведомление 27.08.09, т.е. когда я им его принесла в офис и с этого дня считают 3 мес. до расторжения договора. Как должно быть по закону? Как мне действовать? Как забрать товар? Я готова оплатить задолженность в рассрочку.
Выкуп арендованного имущества
В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.
Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ устанавливает: «в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».
Каков порядок приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2020 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2020 N 158-ФЗ)
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Ранее указанный срок истекал 1 июля 2020 года.
Предусмотрено, что действие Федерального закона «Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» не распространяется на государственное или
муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2020
года (ранее — на 1 июля 2013 года) опубликовано объявление о продаже
такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий
отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Преимущественное право на приобретение арендуемого
имущества может быть реализовано в том числе при условии, что арендуемое
имущество по состоянию на 1 июля 2020 года (ранее — 1 июля 2013 года)
находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение 2 и
более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.
Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами МСП
имущества при реализации преимущественного права на приобретение
арендуемого имущества не должен составлять менее 5 лет (ранее не менее 3
лет).
Заявитель вправе направить в уполномоченный орган
заявление в отношении имущества, включенного в перечень государственного
имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи
во владение или в пользование субъектам МСП, при условии, что арендуемое
имущество по состоянию на 1 июля 2020 года находится во временном
владении или пользовании непрерывно в течение 3 и более лет в
соответствии с договором аренды такого имущества (ранее — если имущество
по состоянию на 1 сентября 2012 года находится во временном владении
или пользовании непрерывно в течение 5 и более лет).
Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования.
Как поступить, если арендатор оставил имущество
Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.
Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.
Сам себе адвокат
Если арендодатель более не желает сдавать в аренду свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду. Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.
Это объясняется тем, арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если в договоре аренды срок его действия не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.
Каков Статус Имущества Арендатора Оставшегося На Арендуемой Площади По Истечении Срока Договора Аренды
Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Так, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование — до 3-х лет и долгосрочное — от 3-х до 25 лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования — от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Данное положение применимо к договорам, для которых срок не отнесен законом к существенным (обязательным) условиям. Обязательным условие о сроке является, например, для договоров аренды природных объектов, при лизинге. Отсутствие его в таком договоре служит основанием для признания договора незаключенным.
12 Июн 2019 uristlaw 221