Договор Аренды Помещения В Строящемся Здании

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения в 2020 году

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Как арендодателю оформить договор аренды строящегося здания

  1. Подписывают договор о передаче объекта для ремонта.
  2. В тексте указывают, что стороны обязуются в будущем заключить краткосрочный договор аренды (пока арендодатель не получит недвижимость в собственность).
  3. Обязуются заключить долгосрочный договор аренды.

Чтобы снизить риск незаключения долгосрочного договора, арендодателю нужно правильно оформить условия сделки по аренде во время строительства. В частности, в условии о сроке заключения долгосрочного договора нельзя связывать срок с событием, которое может не наступить. Также следует обратить внимание на согласованность условия о сроке.

Аренда в строящемся здании

  • адрес местонахождения здания;
  • литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание;
  • этаж, на котором находится нежилое помещение;
  • площадь нежилого помещения;
  • номер помещения и комнаты.

В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, не пригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, в результате чего в здании изменяется расположение помещений.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Позиция ВАС РФ была изложена в постановлении Президиума от 19.01.10 № 13331/09 и основывалась на понимании задатка как меры обеспечения, подлежащей применению исключительно к денежным обязательствам, предварительный же договор не предусматривает расчетов и порождает единственное обязательство по заключению основного соглашения, поэтому такое условие в нем ничтожно.

Аренда в строящемся здании

Такую же позицию суд высказал в Постановлении ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06. На основании того, что ответчик на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником помещения, передаваемого истцу, суд кассационной инстанции пришел к следующему выводу: поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды — обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

Указанная выше проблема не единственная, которая может возникнуть при заключении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Если же арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Оба условия выполнимы, если иное не предусмотрено договором аренды.

Предварительный договор аренды нежилого помещения в строящемся здании

5.1. Размер арендной платы составляет 1200 (одна тысяча двести) рублей за 1 (один) кв.м. в месяц, соответственно за всю площадь нежилого помещения размер арендной платы составляет ______ (_________________) рублей в месяц. НДС не облагается. В указанный размер арендной платы не включены расходы на обслуживание мест общего пользования, стоимость коммунальных услуг и электроэнергии, которые дополнительно подлежат оплате Арендатором за фактически потребленное количество по показаниям счетчиков.

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

Это интересно:  График Работы Если Есть Вредные Профессии

Тема: Предварительный договор аренды помещений в строящемся здании

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Рудницкого Г.М., при участии от ООО «Макдоналдс» Титаренко М.А. (доверенность от 23.11.2006), от Универсама Мусулайте С.О. (доверенность от 07.05.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Универсам «Диана» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2007 по делу N А56-50744/2006 (судья Савинова Е.В.),

Общество с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее — ООО «Макдоналдс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Универсам «Диана» (далее — Универсам) о взыскании 1475487 руб. 77 коп., в том числе 1368800 руб. неосновательного обогащения и 106687 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В процессе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до 1537159 руб. 10 коп. за счет увеличения суммы взыскиваемых процентов до 168359 руб. 10 коп., рассчитав их за период с 20.01.2006 по 10.05.2007.
Решением от 17.05.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
Универсам в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, исходя из условий предварительного договора в совокупности основной договор должен был быть заключен до 16.12.2009; договор аренды помещений, находящихся в стадии строительства и не введенных в эксплуатацию, ничтожен, поэтому неисполнение сторонами условий предварительного договора в части обязательств заключить краткосрочный договор аренды не является основанием для отказа от предварительного договора.
ООО «Макдоналдс» в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что предварительный договор прекратился в связи с наступлением отменительного условия, а также отказом истца от предварительного договора в соответствии с пунктом 7.4; условия предварительного договора о передаче в краткосрочную аренду фактически построенных, но не введенных в эксплуатацию помещений не противоречат законодательству.
В судебном заседании представитель Универсама поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «Макдоналдс» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Универсам (арендодатель) и ООО «Макдоналдс» (арендатор) заключили предварительный договор от 15.12.2004 N 88-11/04 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым обязались заключить договор долгосрочной аренды нежилых помещений, находящихся внутри торгового центра, сроком на 20 лет (основной договор).
Согласно пункту 1.2.4 предварительного договора арендодатель обязался передать не завершенные строительством помещения в краткосрочную аренду на условиях договора краткосрочной аренды, согласованного сторонами в приложении N 5, для проведения в них арендатором за свой счет отделочных и монтажных работ и для последующей эксплуатации помещений, а в соответствии с пунктом 1.2.5 после окончания строительства помещений и оформления права собственности — предоставить помещения в долгосрочную аренду на условиях основного договора.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено отменительное условие, согласно которому если до 31.12.2005 Универсам не передаст помещения истцу в краткосрочную аренду, договор прекращает свое действие и стороны являются свободными от каких-либо обязательств друг перед другом.
Согласно пунктам 3.5, 3.5.1 предварительного договора арендатор в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора перечисляет арендодателю до 28.02.2005 обеспечительный взнос в сумме 1160000 руб. (плюс НДС), который после подписания основного договора засчитывается в счет арендной платы. В соответствии с пунктом 3.5.2 в случае незаключения основного договора по вине арендатора обеспечительный взнос возврату не подлежит, по вине арендодателя — возвращается арендатору.
Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрена обязанность арендодателя не позднее 31.12.2005 передать арендатору в краткосрочную аренду по акту приема-передачи помещения в состоянии, определенном приложениями к договору.
В соответствии с пунктом 4.10 предварительного договора арендодатель обязан не позднее 31.12.2006 оформить право собственности на помещения и уведомить об этом арендатора с целью подготовки и заключения основного договора.
Пунктом 7.4 предварительного договора арендатору предоставлено право в случае невыполнения арендодателем какого-либо из своих обязательств, предусмотренных разделом 4 договора, влекущего за собой невозможность заключения краткосрочного или основного договоров в сроки, порядке и на условиях, установленных предварительным договором, в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть предварительный договор путем направления письменного уведомления об этом.
Во исполнение предварительного договора платежным поручением от 01.03.2005 N 79792 истец перечислил ответчику обеспечительный взнос в сумме 1368800 руб. (включая НДС).
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства передать до 31.12.2005 помещения, направил Универсаму уведомления об отказе от предварительного договора и просил возвратить обеспечительный взнос.
Поскольку Универсам не удовлетворил претензии ООО «Макдоналдс», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157 названного Кодекса сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Согласно пункту 3 статьи 450, статье 453 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются.
Сторонами не оспаривалось, что помещения не были переданы истцу до 31.12.2005, право собственности ответчика на них не зарегистрировано; правовых оснований для удержания ответчиком перечисленных истцом денежных средств в настоящее время не имеется.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что перечисленный истцом на основании предварительного договора обеспечительный взнос в соответствии со статьями 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату с начислением на сумму неосновательного денежного обогащения процентов в соответствии со статьями 395, 1107 упомянутого Кодекса.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ином, чем исходил суд при рассмотрении спора, толковании условий предварительного договора, не соответствующем буквальному значению содержащихся в договоре слов и выражений.
Ссылка ответчика на ничтожность предварительного договора в части условий о заключении сторонами краткосрочного договора аренды подлежит отклонению на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как материалы дела с учетом позиций сторон не дают оснований предполагать, что предварительный договор был бы подписан сторонами без включения в него указанной части.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает вывод суда об удовлетворении иска правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

Это интересно:  Документы На Школьный Проездной

Важные особенности предварительного и договора о намерениях для аренды нежилого помещения, образцы документов

ПДА — это краткосрочный (до года) контракт между хозяйствующими субъектами при условии невозможности заключения основного соглашения по каким-либо причинам. Он должен быть составлен по особым правилам для правомерного функционирования в соответствии со ст.429 ГК РФ. По данному контракту планируется будущее составление основного договора аренды нежилого помещения при соблюдении условий, оговоренных в предварительном соглашении.

  1. закрепить права и обязанности сторон на бумаге;
  2. с целью обозначения серьезности своих намерений можно включить пункт о задатке;
  3. хотя такой формат не подразумевает обязательств по арендной плате, рассмотреть данный вопрос можно;
  4. рассмотреть вопрос о содержании недвижимости.

Договор аренды части нежилого помещения: образец

3.1.1. Арендодатель имеет право удержать полную стоимость залога, если сообщение о досрочном расторжении договора поступило от Арендатора менее, чем за 30 (тридцать) дней, до даты предполагаемого расторжения договора;

  • предоставить в аренду принадлежащее ему жилье в пригодном для проживания состоянии;
  • обеспечить предоставление коммунальных услуг;
  • предоставить техническое устройство квартиры в исправном состоянии;
  • предоставить Арендатору возможность проживания в квартире в течении 30 (тридцати) дней с момента предупреждения о досрочном расторжении договора;
  • возвратить Арендатору залог в сумме _______________________________ рублей

Предварительный договор аренды нежилого помещения

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

Это интересно:  Голубая Кровь У Арийцев Какая Группа Крови Человека

Предварительный договор аренды в недостроенных зданиях

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенным условием предварительного договора аренды является объект будущей аренды, который должен быть четко определен в договоре (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае договор признается недействительным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А56-37811/2005).

Как правило, при освобождении арендованных площадей перед арендатором возникает проблема, что делать с недоамортизированной частью неотделимых улучшений. С собой этот объект забрать нельзя, потому что он неотделим от здания, но и списать тоже нет оснований. Фактически данную передачу вероятнее всего квалифицируют как безвозмездную.

Аренда в строящемся здании Хотим взять в аренду нежилое помещение в строящемся здании

Строящийся объект аренды можно обозначить так же, как это делает ФРС в отношении объектов, строящихся по подлежащим регистрации договорам участия в долевом строительстве (согласно Федеральному закону 214-ФЗ ).

Для арендатора опрометчиво надеяться на возмещение убытков, вызванных уклонением арендодателя от заключения договора. В большинстве арбитражные суды отвергают наличие причинной связи между отказом арендодателя и понесенными арендатором рыночными потерями, вызванными отказом арендодателя, и неохотно взыскивают реальный ущерб и упущенную выгоду с виновника.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения

Срок регистрации договора аренды будет соответствовать периоду действия арендных отношений. Стороны вправе самостоятельно определять продолжительность срока, на который недвижимость передается во временное пользование. По этой причине стороны нередко искусственно разбивают истинный срок действия арендного соглашения таким образом, чтобы избежать регистрации.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является обязательным условием, если срок арендного соглашения превышает один год. Такое правило предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, а его несоблюдение может повлечь недействительность сделки.

Договор аренды здания

Характерной особенностью является то, что вместе с объектом аренды передается и право, касающееся пользования земельным участком, на котором размещено сооружение (и этот момент обязательно должен быть прописан в договоре).

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.