Если Оценщик Занижает Стоимость Квартиры
Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости
Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.
В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.
Занижение» стоимости квартиры оценщиком при оформлении ипотечного кредита
Исходя из этого, финансовые структуры, деятельность которых связана с использованием заключений оценщиков, стремятся к тому, чтобы эти заключения готовили квалифицированные специалисты. Ведь на основании результатов оценки принимаются решения и совершаются сделки большой финансовой значимости.
На практике к специалистам предъявляются дополнительные требования. Наиболее распространенным является достаточный опыт работы в области оценки определенного вида имущества. Каждый специалист-оценщик обладает достаточными навыками в оценке различных видов имущества: от единичных объектов недвижимости и транспортных средств до больших предприятий, в имущественные комплексы которых могут входить множество видов активов.
Независимые оценщики занижают цену
Традиционная схема оценки такова. После получения одобрения заемщик начинает поиск недвижимости. Банк дает на поиски в среднем три месяца. Если в течение этого срока квартиру не удастся найти, одобрение придется получать заново.
По мнению риэлторов, сейчас, на этапе очередного роста цен, наметилась тенденция – независимые оценщики оценивают подобранные квартиры дешевле реальной рыночной стоимости. Чем это может обернуться для заемщика?
Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках
«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи. Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки). Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.
Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика, иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.
Оценщик занизил стоимость квартиры для ипотеки
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.
Если Оценщик Занижает Стоимость Квартиры
Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд – например, для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).
В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов – такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12». «Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе. Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», – сказал Александр Семеняка.
Новая система Фонда госимущества позволяет оценщикам занижать стоимость недвижимости
ФГИУ опубликовал отчет по квартире в новой элитной Печерской многоэтажке «Джек Хаус», которую расписали в отчете как хрущевку на периферии 1965 года. Благодаря такому описанию ее оценили в 450 долларов за кв.м. вместо реальных рыночных 2 тыс. долларов.
Единая база данных отчетов об оценке, которая должна побороть рынок «черной оценки» недвижимости и не дать уклоняться от налогов при операциях с недвижимостью, все равно позволяет занижать оценочную стоимость квартир.
Если Оценщик Занижает Стоимость Квартиры
Оценку мы заказали в ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью», оценку они делать отказались, сказали, что выше 2300000 руб. за квартиру поставить не могут, показали письмо из Московского отделения банка ВТБ 24 от 15.03.2020 г., в котором им вынесено предупреждение с угрозой лишения аккредитации в случае завышения суммы оценки, с рекомендованными ценами за кв.метр.
Мы обратились в ООО Гранд-АТ», они нам назвали такую же сумму оценки, поскольку цены за кв.метр. им указаны банком. При этом еще недавно банком ВТБ 24 в Красноярском крае было аккредитовано 5 оценочных организаций, на данный момент осталось только 2 и им банк угрожает лишением аккредитации.
Занижение стоимости квартиры
Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения. Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире. Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.
В ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.
Если Оценщик Занижает Стоимость Квартиры
Единая база данных отчетов будет мониторить информацию из отчета на предмет отсутствия нарушений при его составлении. Если отчет составлен правильно и оценочная стоимость имущества соответствует рыночным ценам, то отчет регистрируется в единой базе.
В частности, документом уточняется, что оценочная стоимость определяется в целях исчисления дохода налогоплательщика — физического лица от продажи (обмена), наследования или дарения имущества в случаях, предусмотренных НКУ (кроме имущества, стоимость которого облагается по нулевой ставке).
Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре
Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!
Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.
Оценщики не смогут занижать стоимость обьектов недвижимости
Устанавливать соответствие оценочной стоимости рыночным ценам будет модуль электронного определения оценочной стоимости подобного объекта оценки имущества, являющийся составляющей единой базы данных отчетов об оценке.
Также установлено, что информация из отчета об оценке, составленная для целей налогообложения, вносится в единую базу данных отчетов об оценке через авторизованные электронные площадки в соответствии с Порядком ведения единой базы, который должен утвердить Фонд государственного имущества.
Как правильно оценить стоимость квартиры
Например, в суд были представлены два отчета об оценке, отражающие стоимость дома с разницей в несколько сотен тысяч рублей. Стороны не изъявили желания заключить мировое соглашение. В итоге судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, что обернулось дополнительными расходами по оплате специалисту.
— Однозначно совет дать нельзя. Приведу пару примеров. Оценка жилого помещения была проведена на дату подачи иска. Однако супруги разошлись несколько месяцев назад и один из супругов, проживающий в данной квартире, сделал ремонт за счет собственных средств, что повлекло фактическое увеличение стоимости помещения. По итогам рассмотрения дела в суде отчет об оценке был принят как достоверный. Однако такое решение суда является необоснованным, так как стоимость квартиры была частично увеличена уже после прекращения брака за счет одного из супругов, поэтому не может считаться совместно нажитым имуществом обоих.
Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится
Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации в Екатеринбурге еще не было.
Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен. Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях. Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу. Однако позиция банков по этому вопросу отличается. Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно – они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре.
Оценщики не смогут занижать стоимость обьектов недвижимости
Если в отчете будут выявлены недостатки или нарушения, то единая база откажет в его регистрации. В таком случае субъекты оценочной деятельности имеют право в течение десяти дней обратиться в Фонд госимущества с заявлением об осуществлении рецензирования отчета об оценке, который подлежал регистрации.
Также установлено, что информация из отчета об оценке, составленная для целей налогообложения, вносится в единую базу данных отчетов об оценке через авторизованные электронные площадки в соответствии с Порядком ведения единой базы, который должен утвердить Фонд государственного имущества.
Независимые оценщики квартир
Оценка имущества — это то, без чего не обойтись при совершении операций с недвижимостью. Можно смело заявить, что это один из важнейших шагов, в результате которого можно рассчитывать на успешно совершенную сделку. Оценка имущества предполагает определение стоимости квартиры, а также имущественных прав на тот момент, когда была выполнена оценка в соответствии с должной процедурой, которая установлена нормативно — правовыми актами и является действием субъекта оценочной деятельности.
Многие специалисты рекомендуют заказывать оценку только у независимых экспертов, ведь экспертная оценка такого специалиста будет гарантией того, что оцененное имущество стоит именно столько, сколько было указано в отчете.
29 Авг 2019 uristlaw 222