Если Договор Аренды Не Перезаключен На Новых Условиях А Арендатор Продолжает Снимать Площади
Окончание договора аренды
Направьте ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении в адрес арендатора, содержание примерно следующее: «Срок действия договора № от истек 18 января 2020 г. В соответствии с пунктом №___договора____арендатор по истечении срока аренды обязан освободить помещение в __-дневный срок. Также сообщаем о несогласии арендодателя продолжать отношения на ранее согласованных условиях, указанных в договоре, срок действия которого истек и предлагаем в 2-дневный срок освободить помещение»
Также письмо можете дополнить другими условиями, если они предусмотрены договором — ответственностью арендатора в случае, если не освобождает помещение в срок, возможностями арендодателя (иногда в тексте бывает предусмотрена возможность запретить доступ к помещению, передать вещи на ответ. хранение и т.д.)
Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок
Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание.
Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду. Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т. п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п. 35 Обзора практики по аренде);
Сам себе адвокат
Это объясняется тем, арендатор обязан заранее (до истечения срока аренды) уведомить арендодателя о своем желании продлить договор, причем само это право возникает по окончании срока действия договора. Если в договоре аренды срок его действия не определен, то и преимущественное право реализовать не получится.
Если арендодатель более не желает сдавать в аренду свое имущество, то арендатор не сможет реализовать право на преимущественное заключение договора на новый срок. Преимущественное право арендатора не предусматривает корреспондирующую обязанность арендодателя заключить договор в том случае, если арендодатель больше не желает сдавать имущество в аренду. Вместе с тем, может оказаться, что арендодатель, отказавший в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на это обстоятельство, в последующем все же сдал имущество в аренду.
Если Договор Аренды Не Перезаключен На Новых Условиях А Арендатор Продолжает Снимать Площади
Я тут вижу 3 варианта:
1. убедить земинспекцию, что она не права ))
2. убедить арендодателя быстренько подписать новый договор со ссылкой на то, что поскольку наложен запрет на использование ЗУ то и арендную плату за это время вы платить не будете.
3. обжаловать запрет на использование ЗУ в судебном порядке со ссылкой на соответствующие нормы ГК.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При перезаключении Договора аренды на новый срок (переоформление договора) акт приемки — передачи не составляется
4.2.7. Арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий ремонт) и соответствующем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю, а также застраховать в пользу Арендодателя риск гибели и повреждения переданного в аренду помещения на весь срок действия договора в страховой компании, имеющей соответствующую лицензию. Не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещения, без письменного разрешения Арендодателя. (п. 4.2.7 в ред. постановления Правительства Москвы от 26.12.2000 N 1019)
4.2.11. Арендатор обязан не позднее чем за один месяц письменно сообщить Арендодателю и Балансодержателю о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении.
Как арендатору защитить свое право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель его нарушил
Тот факт , что истцы на протяжении нескольких лет занимали торговые места на основании договоров , заключенных с ответчиком , не порождает у последнего обязательства после истечения срока их действия заключить с истцами новые договоры.
Поэтому , если арендатор собирается предъявить к арендодателю иск о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок , ему нужно будет доказать факт заключения договора аренды между арендодателем и третьим лицом. В противном случае в иске будет отказано.
Если Договор Аренды Не Перезаключен На Новых Условиях А Арендатор Продолжает Снимать Площади
В соответствии со ст. 17.1 и ч.4 ст.53 ФЗ от 26 июля 2006 г. 135-ФЗ «О защите конкуренции», до 1 июля 2020 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов аукционов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства.
О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЙ
В ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 17.11.2011 N 73 «ОБ ОТДЕЛЬНЫХ
ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ»
Если Договор Аренды Не Перезаключен На Новых Условиях А Арендатор Продолжает Снимать Площади
После 19 июня 1999 года, то есть после внесения Законом N 685 изменений и дополнений в Закон об аренде, снято ограничение на размер арендной платы за недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное государственное и коммунальное имущество. В связи с этим многие арендодатели как коммунального, так и государственного имущества захотят изменить размер арендной платы, естественно, в сторону ее увеличения.
ОТВЕТ: Стороны, заключающие договор аренды государственного и коммунального имущества, должны руководствоваться положениями Закона об аренде N 2269. Согласно статье 10 указанного Закона срок, на который заключается договор аренды, и арендная плата с учетом ее индексации отнесены к существенным условиям договора аренды. Поэтому рассмотрим причины, по которым можно изменить то и другое в соответствии с положениями Закона об аренде.
Преимущественное право на заключение договора на новый срок
— если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.
ООО (арендодатель) заключило договор аренды с ЗАО (арендатор)
И еще, реорганизуемое юридическое лицо после внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц помещает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц, уведомление о своей реорганизации. Можете эти данные взять на контроль.
По истечении определенного времени ЗАО реорганизовано в порядке преобразования в ООО. Арендодатель просит новые учредительные документы преобразованного Арендатора, но Арендатор отвечает что новых документов еще нет и будут скорее всего через 2 месяца. Что делать с заключенным договором аренды?
Если Договор Аренды Не Перезаключен На Новых Условиях А Арендатор Продолжает Снимать Площади
Позиция 2.Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ N Ф09-1921
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2013 по делу N А60-26445/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (далее — общество «Серовское ПАТП») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (далее — Комитет) о понуждении заключить договор аренды на новый срок, ссылаясь на применение ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) (с учетом ходатайства об изменении предмета исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2013 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2014 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, общество «Серовское ПАТП» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора. Заявитель полагает, что у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, так как свои обязательства по договору общество «Серовское ПАТП» исполняло надлежащим образом. Указывает, что судами необоснованно не принято во внимание, что право хозяйственного ведения в установленном порядке не зарегистрировано, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих принятие решения об ином использовании спорного имущества.
Стороны договора аренды
В этой обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.
— арендатор вправе с согласия арендодателя передавать имущество в субаренду, безвозмездное пользование. Причем согласие может иметь и общий характер. Например, в договоре аренды может быть указано, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование любому лицу.
Срок договора аренды истёк
В случае неисполнения моего (нашего) законного требования в указанный срок, оставляем за собой право на обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом, помимо заявленных в настоящей претензии требований, мы будем просить суд о взыскании с Вас всех доходов, которые Вы извлекли за все время незаконного владения принадлежащим мне (нам) недвижимым имуществом, также мы будем требовать компенсации Вами всех судебных расходов, включая представительские расходы (на юриста). Все это повлечет возникновение у Вас значительных убытков.
Если же такая претензия не возымеет какого-либо эффекта, то нужно будет подавать виндикационный иск (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). В любом случае претензию направлять необходимо, т.к. она будет дополнительным доказательством в суде.
12 Авг 2019 uristlaw 201