Если Договор Аренды Расторгнут А Арендатор Продолжает Пользоваться
Если срок договора аренды истек а арендатор продолжает пользоваться
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором*(1). Неисполнение обязательства по возврату арендуемого имущества в срок дает право арендодателю потребовать внесения арендной платы за все время просрочки*(2).
При этом следует помнить, что если в договоре аренды указано, что он автоматически продлевается на тот же срок или, например, на полгода, год и т. д., – это ничего не значит. Такое условие просто будет недействительным, потому что прямо противоречит закону. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса срок договора при его продлении не определен. Кроме того, закон предусматривает не продление договора аренды, а заключение нового.
Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544
Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.
В соответствии с ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу этой нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2020 г. № 310-ЭС15-4004).
Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.
Как правильно расторгнуть договор аренды, если срок закончился
Такая ситуация. Договор аренды истек 4 месяца назад, но арендуемым помещением Арендатор так и пользовался и оплачивал (договор не пролангируется). Нового договора составлено не было. А сейчас нужно этот договор расторгнуть, хотя арендуемый срок уже 4 месяца назад закончился. Как этот договор правильно расторгнуть и можно ли это вообще сделать? Подскажите пожалуйста.
В ситуации, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. Арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление.
Договор аренды прекращен без акта приема-передачи
При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.
Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды
Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.
Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
- при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
- смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
- если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
- из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.
Если же в договоре указывается срок его действия, то согласно Гражданскому кодексу РФ, он может быть расторгнут исключительно решением суда. Это значит, что для расторжения договора потребуются весомые основания, такие как несоблюдение арендатором своих обязательств либо нарушение его прав.
Гражданское право
При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если Договор Аренды Расторгнут А Арендатор Продолжает Пользоваться
В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:
Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.
Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды
- Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
- На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
- Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
- Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.
Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора аренды и правилами его составления вы сможете ознакомиться в нашей статье.
Если Договор Аренды Расторгнут А Арендатор Продолжает Пользоваться
Как отмечает Филипова С.Ю., довольно распространенными являются иски о расторжении договора аренды со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ, так как «здесь идет речь о невнесении более двух раз подряд арендной платы по истечении оговоренного сторонами срока. Однако суды часто в таких исках отказывают, так как расторжение договора по инициативе арендодателя сопровождается рядом процедурных моментов. Одним из них является обязательный претензионный порядок (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При несоблюдении этого порядка закономерно остаются без рассмотрения иски арендодателей (постановление ФАС ВВО А 29-4079/2007)». Филиппова С.Ю. Досрочное расторжение договора аренды: инициатива арендодателя// эж-«Юрист», 2008 г., N7. С-13 На практике расторжение договора, в подобных случаях, разрешается в пользу арендодателя, только если на момент рассмотрения спора в суде, нарушение можно рассматривать как «длящееся» во временных рамках. Случай из судебной практики: «Арендодатель обратился с иском о расторжении договора и выселении из нежилого помещения арендатора в связи с невнесением им арендной платы в течение длительного периода (с ноября по апрель). К моменту рассмотрения спора судом ответчик оплатил свою задолженность в полном объеме. Именно это обстоятельство послужило основанием к отказу в иске (постановления ФАС МО от 31.01.2008 № КГ-А 40/13800-07, от 16.10.2007 № КГ-А 40/10577-07)». «Обзор судебной практики Высшего Арбитражного суда» // «Вестник Высшего Арбитражного суда», 2009 г. N 1. В данном случае судом признан факт нарушения договора, но в то же время указано на добровольное устранение этого нарушения арендатором. Здесь важен момент исправления такого нарушения — до обращения в суд, а в некоторых случаях — после предъявления иска, но до принятия судом решения по существу.
Рассмотрим на примере судебного дела выселения по прекращению договора аренды. Вынесенным Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-17367/2006-ГК от 29 января 2007 г. «Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области, обратился в Арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженность по арендной плате по договору аренды, пени, выселении из нежилого помещения и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу. Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 307, 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом выполнял свои обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды, что истец отказался от указанного договора в порядке статьи 610 ГК РФ.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости в одностороннем порядке арендодателем
Одна из первых обязанностей арендатора – использование переданного ему в пользование имущества в соответствии с положениями соглашения. Нарушение этого обязательства в некоторых ситуациях служит основанием для прекращения действия договора аренды даже без получения согласия съемщика.
Арендодатель обязан оповестить арендатора о намерении расторгнуть договор. Необходимо направить съемщику уведомление в свободной письменной форме, в котором прописываются причины прекращения арендных отношений. Рекомендуется отправлять оповещение почтой, с описью вложений и требованием подтверждения получения корреспонденции адресатом.
16 Мар 2019 uristlaw 223